Tout savoir sur le Prêt Viager Hypothécaire

Tout savoir sur le Prêt Viager Hypothécaire avec Cibfinance le spécialiste

Le prêt viager hypothécaire permet à une personne d’obtenir des liquidités auprès d’un organisme prêteur, remboursables lors de son décès.

Le montant prêté est garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage d’habitation appartenant à l’emprunteur.

Celui-ci continue à bénéficier de la jouissance du bien durant sa vie et n’a rien à rembourser de son vivant.

À son décès, la banque est payée de sa créance sur le prix de vente du bien à moins que les héritiers prennent en charge le montant de la dette pour conserver celui-ci dans leur patrimoine. Le remboursement du prêt réduira le montant de l’actif successoral dont auraient pu bénéficier les héritiers.

Les personnes qui n’ont pas d’héritiers directs (ascendants ou descendants directs), mais des héritiers lointains seront moins sensibles à cet aspect en raison des prélèvements fiscaux sur les successions, progressifs selon le degré de parenté. L’article L315–1 du code de la consommation définit le prêt viager hypothécaire :

« Le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement en principal et intérêts capitalisés annuellement ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès. Ce contrat peut également prévoir le même dispositif avec un remboursement périodique des seuls intérêts. » (art. L315–1 du code de la consommation)

L’hypothèque est une garantie prise sur un bien immobilier qui a pour objet de garantir le remboursement d’une créance, par exemple, pour assurer le remboursement d’un prêt.

En cas de non-paiement à la date fixée le bien est vendu et le prix de la vente est destiné à solder les sommes dues au créancier.

Le prêt viager hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque dont l’échéance n’est pas déterminée à l’avance, ce qui le différencie du prêt classique garanti par une hypothèque remboursable à une date déterminée du vivant de l’emprunteur.

La garantie est soumise au régime des hypothèques conventionnelles.

En conséquence celle-ci :

• est établie par acte notarié ;
• prend rang à la date de son inscription en cas d’inscription de plusieurs hypothèques au titre d’autres créances ;
• et fait l’objet d’une formalité d’inscription au fichier immobilier.

Le bordereau d’inscription de l’hypothèque comporte toutes les mentions habituelles.  

De l’article L315–1 du code de la consommation il en résulte ce qui suit.

 

1 – DESCRIPTIF

Le prêt hypothécaire est un prêt consenti par un établissement de financement au profit exclusivement d’une personne physique, ce qui exclut les sociétés et notamment les SCI.

Celui-ci est garanti par une hypothèque sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur à usage exclusif d’habitation.

Il fait l’objet d’un remboursement du principal et des intérêts capitalisés au décès de l’emprunteur, lors du transfert de propriété du bien (vente ou donation), de son démembrement (modification de la pleine propriété en nue-propriété et usufruit) ou en cas de résiliation pour non-respect des obligations si ces événements interviennent avant le décès.

L’emprunteur n’a rien à payer tant qu’il est en vie sauf réalisation pendant cette période de la vente du bien, de son démembrement, ou de déchéance du terme pour non-respect de ses obligations. Celui-ci peut opter pour un remboursement périodique des seuls intérêts de son vivant.

La formule permet à l’emprunteur de recevoir une somme sans avoir à procéder à son remboursement pour réaliser une opération personnelle telle que l’achat d’un véhicule, le financement de la maison de retraite, des travaux sur des biens immobiliers, etc.

Le prêt ne peut en aucun cas financer une activité professionnelle ou une acquisition immobilière.

Il s’adresse essentiellement aux personnes âgées. Généralement il faut avoir plus de 60 ans.

Attention, un prêt viager hypothécaire ne doit pas être confondu avec d’autres solutions

1. Il ne peut être confondu avec la vente en viager qui fait l’objet du versement d’un bouquet et d’une rente viagère régulière du vivant du propriétaire avec transfert de la propriété immédiat au profit du débirentier, mais avec réserve de jouissance au profit du crédirentier.
2. Il se distingue également du prêt hypothécaire classique qui fait l’objet d’un remboursement régulier des échéances de prêt.

 

2 – CONDITIONS À REMPLIR PAR L’EMPRUNTEUR

L’emprunteur doit être propriétaire du bien immobilier donné en garantie. Il doit être majeur.

Le bien doit être destiné à usage exclusif d’habitation ce qui exclut un local professionnel. Le bien immobilier ne doit pas être affecté à un usage mixte (habitation et professionnel).

La garantie peut porter sur la résidence principale, une résidence secondaire ou un bien immobilier loué. Avantages de la formule par rapport au prêt classique :

• l’emprunteur est dispensé du questionnaire médical,
• il n’a pas besoin d’assurer le prêt,
• il n’est pas tenu compte des conditions de ressources.

L’organisme de crédit va fixer le montant du prêt en tenant compte de trois critères :

• Le bien immobilier fait l’objet d’une estimation déterminée par un expert dont les frais seront à la charge de l’emprunteur.
• L’âge de l’emprunteur : plus celui-ci est âgé, plus la durée de vie restante sera moins longue (ce qui réduit le montant des intérêts calculés), plus le montant du prêt sera important.
• Les femmes ayant une espérance de vie plus longue que les hommes, le montant sera moins important que pour ceux-ci en raison de la durée de calcul des intérêts plus longue.

Il est tenu compte également de la qualité du bien. Le montant du prêt ne couvre jamais la totalité de la valeur de celui-ci, mais simplement une partie : de 15 % jusqu’à plus rarement 75 % maximum de la valeur du bien. Le taux d’intérêt est fixé par le prêteur.

À ce taux s’ajoutent les frais qui déterminent avec le taux de base le taux annuel effectif global.

Celui-ci ne peut pas être supérieur au taux de l’usure sur une période de 10 ans.

Le montant total des intérêts correspond au cumul des intérêts dus pendant toute la durée du prêt, laquelle sera déterminée en fonction de la durée de vie de l’emprunteur.

Le taux est plus élevé que pour un prêt classique compte tenu de la particularité de l’opération.

 

3 – OBLIGATIONS DU PRÊTEUR ET DE L’EMPRUNTEUR

LE PRÊTEUR

Celui-ci doit adresser une offre de prêt contenant un certain nombre d’éléments :

• l’identité des parties et la date d’acceptation du crédit,
• la date et la nature du prêt,
• la désignation du bien hypothéqué et sa valeur déterminée selon l’expertise,
• les modalités du prêt et, notamment, les dates et les conditions de mise à disposition des fonds
• le coût global du crédit et son taux effectif global,
• la durée de validité de l’offre,
• selon les options retenues, les échéanciers ainsi que des simulations.

La signature du contrat ne peut pas intervenir avant un délai minimum de 10 jours calendaires à compter de la réception de l’offre. Le contrat doit être régularisé devant un notaire.

L’EMPRUNTEUR

L’emprunteur doit entretenir en bon état le bien immobilier notamment en procédant à tous travaux d’entretien sous peine de se voir réclamer le remboursement anticipé du prêt.

Le prêteur pourra bénéficier d’un droit de visite pour contrôler l’état du bien. Il aura la jouissance du bien.

Mais il ne pourra pas le louer sans l’accord de l’organisme de crédit, que le bien soit loué en habitation vide ou en meublé, ce qui exclut les locations saisonnières ou autres types de location.

 

4 – LE TERME DU CONTRAT 

Le contrat arrive à son terme dans quatre situations : en cas de remboursement anticipé, résiliation du contrat pour non-respect de ses obligations par l’emprunteur, de vente du bien, de décès de l’emprunteur.

REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

L’emprunteur peut demander le remboursement total ou partiel du prêt par anticipation étant précisé que le prêteur, selon la règle habituelle, peut refuser un remboursement anticipé si celui-ci est inférieur à 10 % du capital prêté.

En cas de remboursement anticipé, une indemnité est habituellement prévue dans le contrat. Elle est prévue par l’article R 315-2 du code de la consommation qui prévoit un montant maximum calculé comme suit :

1 – En cas de versement du capital en une seule fois :

• quatre mois d’intérêts sur le capital si la demande de remboursement intervient entre la première année et la fin de la quatrième année du prêt,
• deux mois d’intérêts si la demande intervient entre la cinquième et jusqu’à la fin de la neuvième année,
• Un mois d’intérêts si celle-ci intervient à partir de la dixième année.

2 – En cas de versement du capital du prêt en plusieurs fois :

• 5/12 des versements dus au titre de la première année en cas de remboursement entre la date du premier versement et la fin de la quatrième année.
• 3/12, si le remboursement intervient entre la cinquième année du prêt et jusqu’à la fin de la neuvième,
• 2/12, si la demande de remboursement est effectuée à partir de la 10e année.

L’année de référence à prendre en compte est celle qui correspond à une période de 12 mois à compter du 1^er versement total ou partiel du capital.  

 

NON-RESPECT PAR L’EMPRUNTEUR DE SES OBLIGATIONS

En cas de non-respect par l’emprunteur de ses obligations, par exemple, en cas de défaut d’entretien du bien constaté ou de non-paiement des échéances des intérêts (en cas d’option pour le remboursement périodique des intérêts), la banque pourra demander la résiliation du contrat et le remboursement du capital et des intérêts dus accompagnés des pénalités prévues au contrat.

Il en est de même lorsque le débiteur change l’affectation du bien hypothéqué ou lorsqu’il refuse au créancier l’accès de l’immeuble hypothéqué pour que celui-ci puisse contrôler son bon état d’entretien et de conservation.

 

LA VENTE DU BIEN (l’hypothèse concerne tout transfert de propriété ou son démembrement)

Le prix de vente est affecté en priorité au remboursement de la dette auprès de l’organisme prêteur.

Si le prix de vente est inférieur aux sommes restant dues, le prêteur peut contester le prix fixé, demander une expertise et faire procéder à la saisie du bien.

 

LE DÉCÈS DE L’EMPRUNTEUR

Le décès de l’emprunteur marque le terme du contrat de prêt. Le montant du capital et des intérêts qui se sont accumulés pendant la période doit être remboursé. Les héritiers ont plusieurs options.

• S’ils ne souhaitent pas conserver le bien, la banque procédera à la vente de celui-ci pour se faire rembourser et si le montant de la vente est supérieur à la dette les héritiers toucheront la différence.

Si par contre, le montant ne suffit pas, ceux-ci n’auront pas à supporter la différence.

• S’ils souhaitent conserver le bien, les héritiers devront régler à la banque la dette restant due et ils deviendront propriétaires du bien.

 

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1.

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