Prêt viager hypothécaire obligation de l’emprunteur d’entretenir le bien en bon père de famille
Le Code de la consommation oblige l’emprunteur à entretenir le bien hypothéqué en bon père de famille pour un prêt viager hypothécaire.
Article L314-8 Création Ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 – art. 41 () JORF 24 mars 2006
L’emprunteur doit apporter à l’immeuble hypothéqué tous les soins d’un bon père de famille. Ainsi qu’il est dit à l’article 1188 du code civil, le débiteur ne peut plus réclamer le bénéfice du terme lorsque par son fait, il a diminué la valeur de la sûreté qu’il avait donnée par le contrat à son créancier.
Le débiteur perd également le bénéfice du terme lorsqu’il change l’affectation du bien hypothéqué ou lorsqu’il refuse au créancier l’accès de l’immeuble hypothéqué pour s’assurer de son bon état d’entretien et de conservation.
L’obligation d’entretenir un bien en « bon père de famille » dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire découle d’une notion juridique ancienne et largement utilisée dans divers contextes, notamment les baux, l’usufruit et les contrats.
Le terme, bien que subjectif, impose à l’emprunteur un comportement prudent, raisonnable et diligent dans la gestion du bien mis en garantie, et son non-respect peut entraîner des litiges.
Origines et contexte juridique du terme « bon père de famille »
La notion de « bon père de famille » trouve ses racines dans le droit civil romain et est fréquemment utilisée dans les législations françaises antérieures à sa modernisation récente. Elle est évoquée dans plusieurs contextes juridiques, comme le Code civil et le droit des contrats, pour imposer une norme de comportement raisonnable.
Dans ce cadre, une personne est censée agir avec la diligence, le soin et la prudence qu’on attendrait d’un bon gestionnaire de ses affaires personnelles. Cela inclut :
- Le bail d’habitation (article 1728 du Code civil) : le locataire est tenu d’user du bien loué « en bon père de famille » en maintenant l’état et l’usage du bien.
- Le bail rural (article 1766) : obligation pour le locataire de conserver les terres en bon état.
- L’usufruit (article 601) : l’usufruitier doit entretenir la propriété dans un état qui ne nuit pas à sa valeur.
- Le prêt à usage (article 1880) : l’emprunteur doit restituer le bien dans le même état qu’il l’a reçu.
- Le contrat de gestion d’affaires (article 1574) : le gérant d’affaires est tenu d’agir dans l’intérêt de la personne dont il gère les affaires, comme le ferait un bon père de famille.
Ainsi, cette notion touche de nombreux domaines du droit civil français, offrant une norme comportementale appliquée à des situations variées.
Subjectivité et risques d’interprétation dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire
La notion de « bon père de famille » est soumise à une appréciation souveraine des juges du fond. Cela signifie qu’elle n’a pas de définition strictement juridique, mais qu’elle repose sur une norme sociétale et morale de bonne gestion.
Cela peut poser des risques en cas de litiges, car l’interprétation du terme dépend du contexte et de la situation propre à chaque affaire. Dans le cas du prêt viager hypothécaire (PVH), cette obligation impose à l’emprunteur de maintenir le bien en bon état et de prévenir toute dégradation qui pourrait en diminuer la valeur.
En l’absence d’une telle précaution, la banque pourrait invoquer un manquement à cette obligation, entraînant potentiellement la déchéance du terme, c’est-à-dire une exigence de remboursement immédiat. Risques de litiges :
- Subjectivité de l’appréciation : ce qui constitue un « bon entretien » peut varier selon les juges et les circonstances.
- Problèmes de preuve : l’absence d’état des lieux ou de documents contractuels précis décrivant l’état initial du bien peut rendre difficile la preuve du respect ou non de cette obligation.
- Coût des travaux : si des réparations ou des travaux sont nécessaires pour maintenir le bien en bon état, la question peut se poser de savoir qui doit en supporter les coûts et dans quelles proportions.
Conséquences sur le prêt viager hypothécaire
Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, l’entretien du bien en « bon père de famille » est essentiel pour garantir que la valeur du bien ne diminue pas au fil du temps. Étant donné que le prêt est remboursé à la vente du bien après le décès de l’emprunteur ou à l’échéance du contrat, il est dans l’intérêt du prêteur que le bien conserve ou augmente sa valeur.
Sanction du non-respect : Si l’emprunteur ne respecte pas cette obligation d’entretien, le prêteur peut se retourner contre lui en invoquant la déchéance du terme, ce qui signifie que l’emprunteur serait tenu de rembourser le capital emprunté immédiatement.
Prévention des litiges : Pour éviter toute ambiguïté, il serait prudent d’inclure un état des lieux détaillé dans l’acte notarié du PVH, comprenant des descriptions précises du bien, de ses équipements et de son état de conservation au moment de la signature du contrat.
Cela permettrait de protéger à la fois l’emprunteur et le prêteur, tout en facilitant la résolution de litiges éventuels.
L’entretien du bien, un intérêt pour les deux parties
En conclusion, l’obligation d’entretenir le bien mis en garantie en bon père de famille dans un prêt viager hypothécaire est une mesure nécessaire pour préserver la valeur du bien et assurer une garantie solide pour le prêteur.
Cependant, la subjectivité de cette notion et les risques d’interprétation qu’elle engendre peuvent poser des défis, tant pour l’emprunteur que pour le prêteur.
Afin de minimiser ces risques, il est recommandé de documenter soigneusement l’état du bien au moment de la signature du contrat et d’informer clairement l’emprunteur de ses obligations.
Le recours à une telle documentation aidera à prévenir les litiges et à protéger les intérêts des deux parties. 
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