Pourquoi une regroupement de Crédits avec Garantie Hypothécaire ?

Pourquoi une garantie hypothécaire est-elle exigée dans certains regroupements de crédits ?

Pourquoi dans certains dossiers de regroupement de crédits, une hypothèque en garantie est exigée. Plusieurs raisons à cette demande :

• Montant du financement élevé : Lorsque le montant du regroupement de crédits dépasse un certain seuil, généralement au-delà de 100 000 à 150 000 €, la banque demande une garantie hypothécaire pour se protéger en cas de défaut de paiement.
• Durée d’emprunt plus longue : Le regroupement de crédits avec garantie hypothécaire permet d’accéder à des durées plus longues, jusqu’à 25 voire 30 ans, réduisant ainsi sensiblement la mensualité. En contrepartie, la banque exige une sûreté réelle sur un bien immobilier.
• Profil emprunteur jugé plus risqué : Pour les emprunteurs avec un taux d’endettement élevé, des revenus fluctuants, un comportement bancaire non gestionnaire, des incidents bancaires, un découvert élevé, etc… la garantie hypothécaire rassure la banque et peut permettre d’obtenir un accord.
• Intégration d’une trésorerie importante : Si l’emprunteur souhaite inclure une somme significative pour financer un projet personnel, la banque peut exiger une garantie hypothécaire afin de sécuriser cette partie du financement.
• Absence d’autres garanties solides : Si l’emprunteur ne peut pas fournir d’autres garanties (caution bancaire, co-emprunteur solvable, etc.), l’option d’une garantie hypothécaire sera privilégiée.

Coût supplémentaire d’une garantie hypothécaire dans un regroupement de crédits

L’ajout d’une garantie hypothécaire entraîne des frais supplémentaires, notamment :

• Coût de l’inscription hypothécaire : Généralement 1 % à 1,5 % du montant du prêt., incluant les émoluments du notaire et les droits d’enregistrement.
• Frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé : 0,5 % à 1 % du capital restant dû si le prêt est soldé avant son terme. Toutefois, la mainlevée n’est pas systématiquement exigée, sauf si le prêteur souhaite que sa garantie soit en premier rang.
• Frais de dossier : Les banques appliquent des frais de gestion identique pour tous les regroupements avec hypothèque.
• Frais de caution hypothécaire : Si un tiers accepte de cautionner avec une hypothèque sur un de ses biens immobiliers en complément de l’hypothèque prise sur un bien de l’emprunteur, cela génère un coût supplémentaire.
• Des frais liés à l’expertise du bien immobilier pris en garantie. Ce n’est pas automatique

Différence selon la part des crédits immobiliers dans le regroupement

Dans le cadre d’un regroupement de crédits avec garantie hypothécaire, la proportion de crédits immobiliers repris influence le régime juridique applicable et le taux d’usure de référence :

• Si la part de crédits immobiliers ≥ 60 % : L’opération est considérée comme un crédit immobilier et relève du régime des crédits immobiliers. Comme beaucoup de financement de rachat de soulte avec des crédits à la consommation.
• Si la part de crédits immobiliers < 60 % : L’opération est assimilée à un crédit à la consommation, soumis aux règles correspondantes.

Cette distinction impacte directement le taux d’usure applicable :

• Pour les crédits immobiliers (≥ 60 %) : Le taux d’usure est plus bas.
• Pour les crédits à la consommation (< 60 %) : Le taux d’usure est plus élevé, ce qui peut rendre l’opération plus coûteuse.

Exemple de taux d’usure au 1er janvier 2025 (source : Banque de France) :

• Crédits immobiliers à taux fixe ≥ 20 ans : 5.67 %
• Crédits à la consommation > 6 000 € : 8.55 %

Ainsi, un regroupement contenant une majorité de crédits immobiliers bénéficie d’un taux plus attractif.

Comparaison des taux : regroupement avec ou sans garantie hypothécaire

Les regroupements de crédits avec garantie hypothécaire offrent généralement des taux plus avantageux que les crédits sans garantie :

• Avec garantie hypothécaire : Taux moyens entre 3,50 % et 5,50 % selon le profil et la durée.
• Sans garantie hypothécaire : Taux plus élevés, entre 5.50 % et 6.5 %, en raison du risque accru pour la banque.

Peut-on absorber le coût de l’hypothèque grâce au taux plus faible ?

Oui, dans la majorité des cas, la réduction du taux d’intérêt compense largement les frais liés à la prise d’hypothèque.

Pour des montants élevés et des durées longues (25-30 ans), le regroupement de crédits avec hypothèque est souvent la solution la plus avantageuse pour permettre de normaliser le taux d’endettement.

Dans tous les cas, le TAEG ne pourra jamais dépasser le taux d’usure de référence.

Attention, réduire vos mensualités peut entraîner une augmentation significative de la durée de votre regroupement de crédits , ce qui augmentera le coût total du crédit.

A retenir sur le rachat de crédit avec une hypothèque

Opter pour un regroupement de crédits avec garantie hypothécaire permet d’accéder à des taux plus bas et à des durées plus longues, ce qui peut optimiser le budget de l’emprunteur.

Toutefois, cette solution engendre des frais supplémentaires qu’il convient d’analyser en détail.

Chez Cibfinance, nous accompagnons les emprunteurs dans la mise en place de leur regroupement de crédits afin de trouver la meilleure solution en fonction de leur situation.

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Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

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