Financement SCPI

Pour acquérir des parts de SCPI, vous avez plusieurs possibilités.

• Le plus simple est une acquisition au comptant. Vous libérez des sommes provenant de comptes épargnes pour devenir propriétaire de SCPI. Opération rapide sans avoir besoin de recourir à qui que ce soit. Ensuite, vous percevrez les revenus fonciers de vos SCPI.
• Via un crédit. Ainsi, vous ne vous dépossédez pas de vos liquidités. Les revenus fonciers parviennent à rembourser tout ou partie de vos mensualités. Tout dépendra de la rentabilité des SCPI, de l’importance du montant emprunté et de la durée du crédit.

Mais bien souvent, lorsque vous solliciterez votre banque pour l’obtention du prêt, la banque vous indiquera n’intervenir que pour ses propres SCPI. Ce qui limite considérablement votre choix !

Dans ces conditions, nous recommandons de contacter un courtier qui vous trouvera un crédit quel que soit la SCPI retenue.

Vous trouverez deux modes de financement SCPI :

• soit avec un nantissement des parts de la SCPI
• soit avec une hypothèque sur un bien immobilier si montant de prêt important et durée longue.

Pour information, la durée du crédit peut aller jusqu’à 25 ans.

Autre option, effectuer un financement de SCPI à la suite d’un démembrement des parts entre nue-propriété et usufruit.

L’acquéreur n’achète que la nue-propriété des parts, c’est une tierce personne qui achète l’usufruit sur une période déterminée. L’usufruitier en revanche percevra les dividendes sur la période déterminés. Puis, à la fin du démembrement, celui qui a acquis la nue-propriété récupérera l’usufruit et les dividendes.

Enfin, il y a toujours la possibilité d’acquérir des SCPI indirectement au travers un contrat d’assurance-vie. C’est l’assureur qui investira les sommes collectées dans un panier de SCPI.

Cibfinance, distribue une solution de financement SCPI sur 25 ans avec un nantissement des parts acquises.

Les banques de dépôts acceptent d’intervenir sur ces produits financiers. Mais dans la majorité des cas, elles se proposent de n’intervenir que pour leurs propres SCPI.

Par ailleurs, le nombre d’années qu’elles proposent ne dépassent pas 15 ans généralement.

Si vous souhaitez investir sur d’autres SCPI, il vous sera plus difficile de trouver un financement via votre banque.

Alors qui finance les SCPI !

Il existe quelques sociétés de crédit qui proposent des crédits pour ces investissements immobiliers papiers.

Ces dernières n’interviennent qu’au travers des réseaux d’Intermédiaires bancaires.

Les conditions sont souvent plus souples : durée de 25 ans, emprunteur locataire ou propriétaire, etc…

En revanche, le taux proposé est souvent un peu plus élevé. Mais il n’y a pas de contrainte de domiciliation bancaire de vos revenus avec ouverture de compte.

Solliciter un courtier est une option. Grâce à sa veille régulière des acteurs du crédit, il vous orientera vers les établissements bancaires pour financer les SCPI de votre choix.

Cibfinance, mandataire de banque, distribue des offres pour le financement SCPI de deux établissements bancaires. des longues durées : 25 ans, nantissement des parts acquises, pas d’obligation de domiciliation des salaires, etc…

N’hésitez pas à nous consulter.

Acquérir des SCPI est un investissement dans la pierre papier. Cet investissement doit faire partie de la diversification de votre patrimoine et il est bon d’acquérir plusieurs SCPI pour répartir les risques. Aucune gestion locative et un accès pour tous les patrimoines, car les montants des parts restent abordables (dès 500€).

La SCPI permet de mutualiser le risque locatif avec de nombreux autres investisseurs. Elle est composée de plusieurs biens, répartis sur plusieurs villes et dans plusieurs domaines (bureau, résidentiel, hospitalier, centre commercial, etc..) à la différence d’un investissement dans un appartement.
De plus, les rendements sont attractifs. Les dernières années, les rendements servis étaient entre 4 à 5 %.

Enfin certaines SVCPI proposent des avantages fiscaux par des réductions d’impôt grâce à des dispositifs de défiscalisation : loi Pinel, la loi Malraux, etc…

Quelques inconvénients à prendre à compte également comme un produit non garanti, une liquidité de votre épargne peu disponible, des frais lors de la cession (environ 10%), baisse de la valeur de l’immobilier, suite à l’inflation enregistré dernièrement, une érosion des rendements, un placement long terme (au moins 8 ans), le bon choix de la SCPI (plus de 180 existent sur le marché).

Pour conclure, ce placement sert un rendement stable depuis plusieurs années. C’est une option simple et efficace contrairement à un investissement immobilier en direct. Elles doivent être présentes pour une diversification de patrimoine et sont un bon placement pour du long terme.

Comme un crédit immobilier, la souscription d’une assurance liée au crédit pour les SCPI est un point essentiel.

La banque proposera automatiquement son contrat d’assurance groupe. Mais sachez que vous avez la possibilité de souscrire une assurance auprès d’un courtier, d’une compagnie d’assurance ou d’une mutuelle en direct.

Ensuite, est-ce nécessaire de souscrire une assurance emprunteur pour le crédit qui financera les SCPI ?

A savoir que l’assurance emprunteur n’est pas une obligation, souvent exigée par le prêteur, elle reste facultative.

Il faut prendre en compte que les loyers perçus devraient permettre de rembourser tout ou parti de la mensualité, réduisant les risques d’impayés.

Pour un entre deux, l’investisseur peut s’assurer avec une quotité d’assurance réduite (20%, 40%, etc..).

Enfin, il faut savoir que les cotisations de l’assurance emprunteur sont déductibles des revenus fonciers.

La réponse à cette question se trouve dans l’acronyme : Société Civile de Placement Immobilier.

Il s’agit d’une Ste dont l’objet est d’investir dans l’immobilier locatif sous toutes les formes : résidentiel, bureaux, centre commercial, hospitalier, etc… Important, la société de gestion professionnelle doit-être agréée par l’Autorité des marchés financiers.

La Ste regroupe de nombreux investisseurs et effectue un investissement collectif dans l’immobilier non coté en bourse.

Elle permet donc à ce groupe d’investisseurs d’acquérir collectivement des biens immobiliers diversifiés, gère ces biens et limite ainsi les risques.

Effectuer un investissement à crédit permet de réaliser un effet de levier. En s’endettant, l’investisseur augmente sa capacité d’investissement, et donc le capital sur le long terme et de générer plus de revenus.

Les revenus fonciers pourront ainsi rembourser tout ou partie des mensualités. Tout dépendra du taux de rendement des SCPI et du taux du crédit souscrit.

Plus le niveau de rendement est supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt et plus l’effet de levier sera important.

Par exemple, si le taux du crédit est à 3% et leur rendement de 5%, vous pouvez rembourser le coût du crédit et réaliser un effet de levier.
Les taux des crédits proposés sur 2024 rendent difficile un effet de levier.

L’investisseur devra donc assumer une partie du coût du crédit.

Selon les estimations, un tiers des achats est effectué grâce à un crédit.

Comme vu précédemment, souscrire un prêt génère d’une part un effet de levier et d’autre part augmente la capacité d’achat.

Le crédit permet de développer son patrimoine sans disposer d’épargne ou en évitant de trop se démunir de ses Euros.

Dans l’idéal, plus le rendement locatif est élevé et plus le taux du prêt bas, plus vous vous constituez un patrimoine sans fournir un effort économique.

Donc le prêt serait une bonne option, mais il existe des inconvénients.

• Une chute du rendement servi vous obligera à fournir un plus gros effort de remboursement et si vos autres revenus ont diminué, votre solvabilité s’en trouvera dégradée et pourra générer des impayés.
• Par ailleurs, ce produit étant faiblement liquide, conjugué à des frais élevés liés à la vente (environ 10%), si vous devez les revendre rapidement, vous devrez avoir un peu de patience et risquez de perdre un peu d’argent.

Si vous ne disposez pas d’épargne liquide en complément de vos SCPI, votre situation financière peut se compliquer en cas de besoin de liquidité rapide.

Comme tout crédit, il vous engage et vous devez évaluer votre capacité d’endettement pour son bon remboursement.

Il y a toujours la possibilité de faire un achat mixte, une part à crédit et une part au comptant.

Il existe 4 familles différentes qui ont des objectifs différents, mais toutes sont exclusivement liées à de l’immobilier réel.

Les types sont les suivantes :

• De rendement (les plus répandues : 80%)
• De plus-values
• Fiscale
• En démembrement

En règle générale, tous les types sont finançables, sauf peut-être en démembrement, car l’emprunteur n’aura pas la pleine propriété. Le risque pour la banque sera plus élevé en cas de contentieux.

De même, indépendamment du type, le prêt peut être amortissable ou in fine. Sauf qu’il est très difficile de trouver un crédit in fine pour ce projet.

Cibfinance peut vous accompagner sur tous les types de SCPI et propose des solutions pour une quarantaine de SCPI avec nantissement de parts sans avoir besoin de domicilier vos revenus.

Les intérêts du crédit souscrit pour l’acquisition des SCPI peuvent être déduits des revenus fonciers comme pour tous les investissements locatifs : en nom propre, en SCI, en indivision. A la différence d’un prêt pour une résidence principale.

En pratique, sur le formulaire des impôts 2042, il faut compléter les coordonnées de chaque SCPI, le total des revenus fonciers nets / SCPI ainsi que le montant des intérêts du prêt de l’année écoulés ainsi que les coordonnées de la banque.

Attention, les SCPI dont les revenus sont générés à l’étranger ne permettent pas la déduction des intérêts des revenus, donc altère l’effet de levier.

Une SCI peut très bien acquérir des parts de SCPI. Les associés deviendront donc indirectement propriétaires au travers la SCI des parts. Il n’y a pas de restriction particulière suivant le type de SCPI.

Attention, pour une SCI à l’IS, elle ne pourra pas amortir les parts comme pour l’acquisition d’un bien immobilier réel.

La SCI peut également souscrire un emprunt pour l’achat des parts. Le prêteur étudiera sa situation financière, plus concrètement son cash-flow.

L’intérêt est double : pour les personnes fortement fiscalisées, elle limite son imposition et de préparer sa transmission.

Un emprunt soumis au Code de la consommation peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité.

Sans aucune justification, vous procédez au solde du capital restant dû. L’emprunteur peut solder en totalité le prêt ou partiellement. Dans le cas d’un remboursement partiel, suivant le contrat, des conditions peuvent être exigées du prêteur.

Les modalités ne seront pas les mêmes suivants que le contrat de prêt souscrit pour les SCPI est :

• Un prêt à la consommation (article L312-34 du Code de la conso). Dans ce cas, aucune indemnité de remboursement anticipé ne sera demandée.
• Un prêt immobilier (article L313-47 du code de la conso) Le contrat précisera les indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés. Ils ne peuvent pas dépasser ceux prévus par la législation. Les IRA ne peuvent pas excéder 6 mois d’intérêts du capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Vous avez donc toujours la possibilité de vous désengager de votre emprunt à tout moment. Par exemple, en revendant vos SCPI, vous pouvez utiliser les fonds pour rembourser par anticipation le solde de votre prêt.

Les SCPI, tout comme un PER ont souvent le même objectif : se créer un patrimoine et/ou des revenus complémentaires pour préparer son passage en retraite.

A la différence du PER, les SCPI peuvent être acquises via un emprunt.

Ainsi, il peut être intéressant d’inclure des SCPI dans son PER acquises via un emprunt.