Financement vente à Soi-même via une SCI

Quel contrat de partenariat pour un Financement vente à soi-même via une SCI ?

Conformément au Code Monétaire et Financier nous proposons deux partenariats :

1 – Mandataire en vente à soi-même pour Cibfinance.

Vous êtes enregistrés à l’ORIAS comme IOBSP. Dans ces conditions, nous pouvons vous délivrer un mandat vous permettant de suivre et gérer le dossier de vente à soi même en prenant à votre charge la responsabilité du devoir de conseil et de mise en garde.

2 – Indicateur d’affaires.

Nous sommes dans une gestion déléguée du dossier. Grâce à notre extranet vous pouvez suivre l’avancement du dossier, mais en aucun cas vous ne pouvez interférer dans la gestion du dossier de vente à soi même via une SCI.

Comment s’opère une vente à soi-même ?

Le schéma est assez simple :

1. Le propriétaire d’un bien immobilier qu’il détient en direct le vend à une SCI qui lui appartient. Il peut s’agir d’une SCI qu’il a créée pour l’occasion ou d’une SCI déjà existante et en activité.

2. La SCI va contracter un crédit immobilier pour financer l’achat de son bien.

3. La SCI remboursera le crédit grâce aux loyers qu’elle encaisse. Ce qui sous-entend que la SCI achète un bien locatif déjà loué ou détient déjà des biens immobiliers loués pour assurer le remboursement du crédit souscrit pour financer la vente à soi-même.

Attention, en vendant son bien locatif, le vendeur perd son revenu foncier et les associés de la SCI ne pourront pas disposer du ou des loyers, car ils serviront au remboursement du crédit.

Pourquoi effectuer une vente à soit même ?

Il s’agit d’un montage financier utilisé par un particulier propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers pour lever des fonds. Ensuite, il peut utiliser le fruit de la vente pour différents projets :

• Réaliser une nouvelle acquisition immobilière
• Réaliser des travaux sur des biens immobiliers à rénover et/ou rafraîchir
• Effectuer de travaux de rénovation énergétique
• Acquérir un bien à l’étranger
• Régler des frais de succession
• Rembourser des comptes courants d’associés (si une SCI que vous détenez vend à une autre SCI que vous détenez également un bien immobilier)

On appelle cette opération : Vente à soi-même (Orner Buy Out).

Quelle solution de Cibfinance pour une vente à soi-même ?

Réaliser le rachat de son bien immobilier par une SCI existante disposant déjà d’un cash-flow positif est la solution proposée par Cibfinance pour financer une vente à soi-même.

Les normes d’éligibilités sont très précises et non dérogeables. Le dossier doit correspondre au cadre prédéfini, aucune dérogation n’est négociable.

La banque reste souveraine dans l’acceptation d’une demande et n’a pas a justifier des raisons de son refus.

Créer une SCI pour l’occasion est aussi envisageable, mais le périmètre d’intervention est plus restreint et les normes d’acceptation du financement plus restrictives. Nous n’avons pas de solution pour ce schéma.

Quel est objectif d’une vente à soi même ?

L’opération permet au propriétaire vendeur de son bien immobilier de récupérer rapidement des liquidités à la suite de la vente de son bien et sans en perdre la propriété.

Au lieu de détenir directement le bien, il le détiendra au travers une SCI qui lui appartient majoritairement.

La SCI n’ayant pas la trésorerie nécessaire pour l’acquisition contractera un crédit pour financer l’opération.

Traditionnellement, les établissements bancaires ne sont pas favorables à ces montages, car plane le doute de l’utilisation des fonds levés.

 Comment est étudiée la solvabilité d’une SCI qui va acquérir le bien dans une vente à soi-même ?

Pour évaluer la solvabilité de la SCI, la banque étudiera deux éléments :

1 – Le Ratio Hypothécaire

La SCI proposera un bien immobilier à hypothéquer en garanti du crédit souscrit.

Une hypothèque sera prise sur un ou plusieurs biens immobiliers appartenant à la SCI ou éventuellement sur un bien des associés de la SCI.

Sachant que le crédit sera supérieur au prix d’achat car, il intègrera tous les frais annexes et que la banque souhaitera se prémunir d’un éventuel risque, elle demandera d’hypothéquer un bien disposant d’une valeur largement supérieur au crédit.

2 – Le Cash-Flow de la SCI (différence entre les loyers encaissés et les mensualités des crédits).

Le cash-flow de la SCI après projet doit être positif. Ce ratio garanti le bon remboursement de la mensualité du crédit souscrit. Chaque établissement bancaire au regard de sa culture du risque appréhende le cash-flow selon ses propres normes. Une fois encore, la banque est souveraine dans l’étude du risque et n’a pas à justifier le motif du refus de la demande de financement d’une vente à soi-même.

La SCI devra produire un Kbis, ses 3 derniers bilans, les baux des locataires, les relevés de tous les comptes bancaires et les titres de propriété des biens appartenant à la SCI.

Les associés de la SCI seront également vérifiés, ils devront produire à minima un document d’identité, de domicile et de leurs revenus.

Quel risque pour la banque d’accorder un prêt à la SCI ?

Les mensualités du prêt seront remboursées par les revenus locatifs de la SCI

Les loyers encaissés sont les seuls source de revenus pour rembourser le crédit contracté auprès de la banque.

Si les locataires venaient à ne plus honorer leurs loyers ou si la SCI doit faire face à longue période de vacance locative, elle aura des difficultés à rembourser ses mensualités.

Raison pour laquelle la banque demande une garantie hypothécaire sur le bien financé plus un complément de garantie hypothécaire sur un autre bien immobilier appartenant à la SCI ou à un des associés de la SCI.

Chaque banque est souveraine dans ses normes d’acceptation.

Déroulement d’une vente à soi-même ?

L’acquisition se fera comme pour tous les acquisitions immobilières :

• Signature d’un compromis, il faudra donc l’intervention d’un notaire.
• Dépôt de dossier de crédit et validation de la demande de prêt par la Banque
• Edition des offres de prêt, désormais en signature électronique
• 11 jrs de réflexion
• En parallèle le notaire procède à la rédaction de la vente et prépare l’inscription hypothécaire du ou des biens remis en garantie.
• Une fois la rédaction de l’acte terminé, le notaire convient d’un RDV avec le vendeur et le représentant de la SCI acquéreuse (en l’occurrence, la même personne).
• Il procède à l’appel de fonds.
• Une fois l’acte de vente signé, il remet au vendeur le prix de vente et enregistre la garantie hypothécaire.

Le vendeur peut utiliser ses fonds à sa discrétion et transfert le bien qu’il détenait en nom propre dans la SCI qu’il détient majoritairement.

En revanche, s’il s’agissait d’un bien locatif, il perd la perception mensuel du loyer. Ce dernier sera encaissé désormais par la SCI.

Quelle offre de prêt pour un financement d’une vente à soi même ?

Comme l’acquisition du bien s’opère par une SCI, l’offre que Cibfinance distribue est construite sur une offre de crédit professionnel. Les associés ne bénéficient pas de la protection du code de la consommation comme un prêt immobilier classique, car l’empruntrice est une personne morale.

Cibfinance vous mettra en garde contre les singularités et les particularités de cette offre de prêt.

Important, nous pouvons effectuer des financement sur des durées de 25 ans, voir 30 ans si le montant emprunté est élevé.

Crédit amortissable ou IN FINE pour une vente à soi-même ?

Le prêt peut être souscrit avec un amortissement ou en In Fine. Tout dépend du projet et des raisons de cette opération.

L’avantage d’un In Fine est que le Cash-flow est calculé uniquement sur les intérêts partiels et non les intérêts + l’amortissement du prêt. Donc plus de facilité pour équilibrer le plan de financement.

Inversement, le capital ne se remboursant pas, il faut prévoir dans le projet une sortie du In Fine.

Le crédit de vente à soi même en In Fine distribué par Cibfinance n’est réservé qu’aux SCI multi-propriétaires. Le produit est très normalisé et répond à des critères d’acceptation très stricts et non dérogeables.

La banque reste souveraine dans ses normes d’acceptation et n’a pas à notifier son refus de prêt.

Estimer un prix de vente dans le marché lors de la vente à soi même

Il faut que le bien soit estimé et vendu à sa juste valeur au regard du marché.

Pas de minoration du prix de vente ni de majoration du prix, si tel était le cas l’administration fiscale pourrait redresser le vendeur avec des pénalités.

L’administration fiscale reste vigilante sur le prix de vente du bien qui fait l’objet d’une vente à soi-même.

Quel risque de l’opération en requalification d’abus de droit ?

Le principal risque d’une vente à soi-même est l’abus de droit.

Si l’administration fiscale suspecte que la vente à soi-même est réalisée pour échapper aux impôts, elle a la capacité d’engager une procédure de répression de l’abus de droit conformément à l’article L64 du CGI.

Le risque est un redressement avec une sanction de 40% et plus des impôts évités.

* sous conditions