Packageur Crédit Immobilier Investisseur

1 – Financement de SCI

Recourir à une SCI est une solution alternative pour un crédit immobilier investisseur.

Financement utilisé pour de petits immeubles, des appartements mitoyens, plusieurs lots, etc…

Destiné à des professionnels de l’immobilier, le produit ne peut être souscrit que si la SCI détient ou acquière au moins 2 biens immobiliers.

La solvabilité de la SCI est étudiée au regard de son Cash-flow et des garanties hypothécaires pour sécuriser le financement.

Le ou les associés cautionneront personnellement le financement de la SCI, leur solvabilité sera étudiée indépendamment de la SCI et de son projet pour éviter une disproportion du cautionnement.

 

2 – Crédit hypothécaire de trésorerie

Le crédit hypothécaire est une solution alternative comme crédit immobilier investisseur.

Il permet à une personne physique ou une SCI d’hypothéquer un bien détenu en pleine propriété pour lever des fonds.

Les fonds ainsi levés pouvant servir à l’acquisition d’un nouveau bien immobilier.

Avantage, si l’emprunteur est une SCI (personne morale), l’opération est réalisée dans un cadre juridique professionnelle.

L’étude de la solvabilité de la SCI est étudiée au regard de son Cash-flow et des garanties hypothécaires pour sécuriser le financement.

Attention, si le crédit hypothécaire de trésorerie est souscrit par une personne physique, l’opération sera protégée par le Code de la consommation.

 

3 – Financement à soi-même

La vente à soi-même est une solution alternative pour un crédit immobilier investisseur.

Une SCI déjà propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers se porte acquéreur d’un bien immobilier d’un des associés.

L’associé reste indirectement propriétaire du bien, mais dispose du fruit de la vente pour effectuer une nouvelle acquisition immobilière.

La vente à soi-même est un montage plus couteux avec des avantages et des inconvénients.

Les institutions, pour protéger le consommateur, ont normalisé courant 2021 l’octroi du crédit immobilier en édictant des normes HCSF applicables par les établissements bancaires.

 

Trois normes HCSF sont particulièrement préjudiciables aux crédits immobiliers investisseurs

1 – Le taux d’endettement maximum de 35%. Seul critère désormais retenu pour étudier la solvabilité d’un dossier de crédit investissement locatif avec occultation du reste à vivre. Alors que le reste à vivre est probablement un ratio d’étude de solvabilité plus important encore que le taux d’endettement.

2 – Fin du différentiel pour un investissement locatif. En occultant la notion de cash-flow, on impacte fortement l’endettement des emprunteurs par la mensualité du nouveau crédit, d’autant que les 35% sont de rigueur.

3 – Fin des durées longues. Le HCSF fixe la durée maximum d’un crédit immobilier locatif à 25 ans avec dérogation particulière à 27 ans. Et autorise les banques à déroger sur ¼ des 20% de leur production des crédits immobiliers pour accorder des crédits investissements locatifs sur 30 ans.

 

Taux d’endettement maximum de 35 % pour un crédit immobilier investisseur locatif

Le taux d’endettement maximum de 35 % assurance comprise, norme imposés par le HCSF.

En ne prenant en compte que le taux d’endettement, ces normes occultent le ratio de Reste à Vivre et de Cash-flow.

Un taux d’endettement est une valeur relative. Pour un même taux d’endettement de 35% sur deux ménages différents, vous avez des restes à vivre différents qui doivent être pris en compte dans la solvabilité d’un dossier de financement investisseur locatif.

Plus vos revenus sont importants, plus vous avez un Reste à Vivre important.

Exemple :

Pour un revenu de 2000 €/mois avec un taux d’endettement de 35%, vous avez un reste à vivre de 1.300 €/mois

Pour un revenu de 7.000 €/mois avec un taux d’endettement de 35%, vous avez un reste à vivre de 4.500 €

Doit-on avoir la même approche de solvabilité et de risque pour ces deux dossiers ? Pour le HCSF, Oui !

Le différentiel est un mode de calcul qui permet de neutraliser la charge du crédit grâce aux loyers perçus. Concrètement, pour calculer la capacité d’emprunt, le loyer perçu sera déduit de la mensualité du crédit.

Si le loyer perçu est supérieur au crédit, la différence sera positive et l’on parlera de cash-flow positif. Le différentiel sera alors reporté dans les revenus et améliorera le taux d’endettement du dossier.

Si le loyer perçu est inférieur à la mensualité, la différence sera négative. L’emprunteur devra compenser avec ses revenus la différence. On parle de cash-flow négatif. La différence négative sera rajoutée dans les charges de l’emprunteur pour calculer son taux d’endettement.

Le différentiel est un mode de calcul particulièrement favorable pour l’investissement car il permettait de réduire le taux d’endettement grâce à une meilleure prise en compte des revenus fonciers attendus.

Ces normes du HCSF ont malheureusement pour effet de bord de pénaliser fortement les investisseurs.

Face aux contraintes du HCSF pour les investisseurs, une des solutions est pour trouver un crédit immobilier hors périmètre du HCSF. Ainsi, en s’orientant vers un statut de professionnel, on sort du code de la consommation et des contraintes du HCSF.

En devenant un professionnel de l’immobilier au travers une société : SCI, SAS, SASU, SARL le cadre juridique change et le profil de l’investisseur immobilier également.

La recherche du crédit immobilier investisseur est effectuée par la personne morale : La Société, dans un cadre juridique professionnel.

La personne physique devient un associé en qualité de gérant, co-gérant ou simple associé.

Ce sont donc des profils d’investisseurs immobiliers professionnels plus aguerris maîtrisant à minima le juridique, la comptabilité, le foncier et le commerce.

Et par ailleurs, le taux de défaillance est plus limité, car ces personnes ont des capacités d’arbitrage plus efficace en cas de retour de fortune.

 

Cibfinance propose 3 solutions de crédit immobilier investisseur locatif pour sortir du périmètre du HCSF :

1 – Financement locatif via une SCI

Recourir à une SCI pour solliciter un prêt professionnel est une solution alternative.

Financement utilisé pour de petits immeubles, des appartements mitoyens, plusieurs lots, etc…

Destiné à des professionnels de l’immobilier, le produit ne peut être souscrit que si la SCI détient ou acquière au moins 2 biens immobiliers.

La solvabilité de la SCI est étudiée au regard de son Cash-flow et des garanties hypothécaires pour sécuriser le financement.

Le ou les associés cautionneront personnellement le financement de la SCI, leur solvabilité sera étudiée indépendamment de la SCI et de son projet pour éviter une disproportion du cautionnement.

Bien évidemment, la SCI ne peut pas détenir le Résidence Principale d’un des associés. Nous sommes dans un cadre d’un projet professionnel.

 

2 – Crédit hypothécaire de trésorerie

Le crédit hypothécaire est une solution alternative comme crédit immobilier investisseur.

Il permet à une personne physique ou une SCI d’hypothéquer un bien détenu en pleine propriété pour lever des fonds.

Les fonds ainsi levés pouvant servir à l’acquisition d’un nouveau bien immobilier.

Avantage, si l’emprunteur est une SCI (personne morale), l’opération est réalisée dans un cadre juridique professionnelle hors périmètre HCSF.

L’étude de la solvabilité de la SCI est étudiée au regard de son Cash-flow et des garanties hypothécaires pour sécuriser le financement.

Attention, si le crédit hypothécaire de trésorerie est souscrit par une personne physique, l’opération sera protégée par le code de la consommation et rentre dans le cadre du HCSF.

 

3 – Financement à soi-même

La vente à soi-même est une solution alternative pour un crédit immobilier investisseur.

Une SCI déjà propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers se porte acquéreur d’un bien immobilier d’un des associés.

L’associé reste indirectement propriétaire du bien, mais dispose du fruit de la vente pour effectuer une nouvelle acquisition immobilière.

La vente à soi-même est un montage plus coûteux avec des avantages et des inconvénients.

Réaliser un investissement locatif sans apport est intéressant, car il permet de se constituer un patrimoine sans avoir besoin d’utiliser son épargne.

Nous avons un partenaire bancaire qui consent à financer des biens locatifs sur 25 ans sans apport, mais sous certaines conditions.

Attention, cette solution présente des inconvénients, coût plus élevé, très peu d’amortissement si revente dans les 7 ans, etc…

Donc en règle générale, les banques n’apprécient pas beaucoup de financer des investissements locatifs dont le montant du prêt sera supérieur à la valeur du bien immobilier locatif financé.

Le risque pour la banque est plus important, car l’amortissement du crédit sera plus lent.

Pour exemple :

• Vous achetez dans l’ancien un appartement de 100.000 €.
• Vous demandez à la banque de financer l’achat plus tous les frais liés à l’opération : frais de dossier bancaire, frais de mutation, frais d’hypothèque, frais de courtage, soit environ 12%.
• Vous avez donc besoin de financer 12.000 € supplémentaires.
• Vous empruntez 112.000 € sur 20 ans à 5%, il vous faudra rembourser durant 7 années avant que le Capital Restant Dû sur le crédit soit de 100.000 €.

Au bout de 7 ans, vous devez encore à la banque la valeur du bien immobilier locatif financé.

Contactez-nous pour plus d’information

La capacité d’emprunt permet de définir la somme que vous pouvez emprunter pour financer votre investissement locatif.

La banque se basera sur deux éléments pour étudier votre solvabilité :

Votre taux d’endettement qui ne doit en aucun cas excéder 35% avec assurance.

Votre reste à vivre : il s’agit du montant mensuel restant après le paiement des crédits.

Ainsi vous pourrez connaître la mensualité maximale que vous pouvez assumer tous les mois et ainsi, le montant maximal que vous pourrez emprunter.

Comme nous sommes sur un projet d’investissement locatif, vous percevrez des revenus fonciers. Ces derniers seront intégrés dans vos revenus pour déterminer votre capacité d’emprunt.

Chaque banque a sa propre approche sur les revenus fonciers à venir suivant qu’il s’agit d’une location non meublée, meublée, saisonnière, AirB&B, etc…

Nous distribuons un crédit immobilier locatif qui prend en compte les revenus fonciers à venir du projet. Nos banques partenaires ont une approche différentes suivant le mode de location.

Plus vous emprunterez sur une période longue et plus vous aurez une capacité d’emprunt élevée.

Contactez-nous pour plus d’information pour définir votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif.

Bien que Le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) fixe une durée d’endettement maximum de 25 ans dans le cas général et pour des exceptions à 27 ans, la durée maximale pour du locatif est souvent (presque toujours) limité à 20 ans dans les établissements bancaires.

Il s’agit de règles de gestion de risques. Plus la durée du crédit locatif est élevée, plus le risque est important.

Mais plus la durée est longue, plus votre mensualité est faible. Ainsi, la mensualité du prêt peut devenir inférieure au loyer perçu. On parle de Cash-flow positif.

Ainsi, la différence positive peut vous permettre de régler les taxes et impôts afférents à votre bien locatif.

Nous avons un partenaire bancaire qui consent à financer des biens locatifs sur 25 ans sans apport, sans domiciliation bancaire, mais sous certaines conditions.

Contactez-nous pour plus d’information sur un financement locatif sans apport.

En effectuant un investissement locatif que vous mettrez en location, vous allez percevoir les loyers tous les mois, et donc percevoir des revenus fonciers récurrents.

Les banques ont pour habitude d’intégrer ces revenus fonciers pour le calcul de votre capacité d’emprunt.

Attention, les banques vont appliquer une décote sur le loyer correspondant forfaitairement au frais afférent aux biens (taxe foncière, assurance, entretien, etc…). Généralement les revenus fonciers sont pondérés entre 60 et 85%.

Pour un loyer attendu de 1.000 € pondéré à 85%, nous conserverons 850 € de revenu foncier pour calculer la capacité d’emprunt.

Les banques pondèrent également les revenus fonciers différemment selon la destination du bien locatif : Non meublé, meublé, Saisonnier, airB&B, résidence de service, etc….

Pour calculer la capacité d’emprunt, les loyers sont intégrés aux revenus selon 2 options :

Ils sont ajoutés aux revenus avec une pondération mais on intégré la charge de crédit brut dans les charges de l’emprunteur.

Ils sont également pondérés mais plus on déduira la charge du crédit et l’on parle de différentiel.

Selon la méthode choisie, le taux d’endettement sera différent. Le différentiel sera plus avantageux pour l’emprunteur.

A ce jour, il n’existe aucun texte juridique qui impose une limite d’âge pour souscrire un crédit immobilier locatif et aucune limite de durée, hormis les 25 ans instaurés par le HCSH.

Mais en pratique, après 55 ans, il devient difficile de trouver une banque pour vous suivre dans un crédit immobilier investisseur locatif. Les banques se montrent généralement assez frileuses pour accorder un prêt immobilier à des seniors.

Plusieurs raisons, pour les personnes entre 55 ans et 63 ans, une baisse de revenus liée au passage en retraite. Lors de l’étude de votre capacité d’emprunt, votre endettement doit être calculé sur vos futurs revenus de retraite et non sur vos salaires actuels. Situation qui a une incidence directe sur votre taux d’endettement et le montant empruntable pour votre crédit immobilier locatif sénior.

Le coût de l’assurance emprunteur qui peut techniquement rendre usuraire le crédit immobilier investisseur locatif sénior et bloquer votre demande. Bien qu’il n’existe aucune différence de taux de crédit suivant l’âge, en revanche, suivant votre âge, le coût de l’assurance de prêt sera très variable. Plus vous êtes âgés, plus vous présentez un risque de santé, plus l’assurance emprunteur est élevée. L’assurance de prêt étant intégrée dans le calcul du TAEG, ce dernier peut vite devenir usuraire.

Nous distribuons un crédit immobilier locatif pour des séniors. L’âge limite de fin de prêt étant fixé à 95 ans.

N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignement pour un crédit immobilier investissement locatif jusqu’à 95 ans âge fin de prêt.

Vous souhaitez-vous constituer un patrimoine immobilier et vous avez besoin d’un crédit immobilier investissement locatif pour optimiser l’effet de levier de l’opération via un crédit ?

Pour convaincre une banque de vous suivre sur votre projet de crédit immobilier locatif, il est nécessaire de mettre tous les atouts de votre côté.

Vous devez déjà démontrer à la banque la rentabilité locative de votre projet, la solvabilité de votre dossier et les garanties que vous lui apportez pour sécuriser ce crédit immobilier locatif.

Ces différents critères permettent d’étudier si votre projet est finançable et d’évaluer votre capacité d’emprunt.

L’approche diffère suivant que vous souhaitez effectuer votre crédit immobilier locatif via une SCI ou en nom propre.

• Dans le premier cas, nous sommes sur un financement immobilier locatif d’une SCI à l’IS. Donc un prêt professionnel, car l’empruntrice est une personne morale : La SCI
• Dans le deuxième cas, nous sommes dans un schéma de financement immobilier locatif soumis au Code de la consommation et aux recommandations du HCSF.

L’incidence est loin d’être neutre dans votre capacité d’endettement et le projet sur lequel vous pouvez porter acquéreur.

Nous vous conseillons de vous rapprocher d’un professionnel du crédit pour vous guider dans vos choix et d’évaluer la pertinence de votre projet au regard des différentes solutions.

Cibfinance distribue un crédit immobilier locatif :

• soit pour des SCI à l’IS
• soit pour des personnes en nom propre.

N’hésitez pas à nous contacter pour de plus amples informations.

Pour information, la banque ne peut pas vous obliger à ouvrir un compte bancaire pour domicilier vos revenus en contrepartie d’un crédit immobilier locatif. La loi PACTE vient donner une position sur cette obligation de domiciliation bancaire des revenus.

Toutefois, dans les faits, la situation est bien différente. Lors votre demande, la banque vous demandera de domicilier vos revenus chez elle. En cas de refus de votre part, la probabilité est plus que certaine de vous voir opposer un refus de financement immobilier locatif. D’autant qu’elle n’a pas à justifier de son motif de refus.

Nous proposons un financement immobilier locatif sans domiciliation de vos revenus, sur une durée de 25 ans et sans apport.

L’intérêt de calculer le rendement locatif d’un investissement immobilier est de se faire rapidement un premier avis de l’intérêt de l’investissement et de pouvoir comparer plusieurs biens.

Le calcul du rendement brut correspond à la somme des loyers attendus, rapportée au prix d’acquisition du bien immobilier.

Ce qui nous donne la formule : ((Loyer Mensuel x12) / Prix d’Acquisition) x 100.

Vous obtenez ainsi la rentabilité brute de votre investissement locatif.

Mais attention, la rentabilité brute n’est pas le revenu réel perçu par votre investissement, car il ne prend pas en compte l’ensemble des charges auxquelles vous allez devoir faire face une fois devenu propriétaire du bien acquis.

La rentabilité Nette doit être prise en considération et en complément du calcul de la rentabilité locative brut.

La rentabilité nette prend en considération toutes les charges liées au bien immobilier locatif acquit. Pour ce faire, il faut retrancher aux loyers attendus les charges suivantes :

• Toutes les taxes (foncière, CFE si en société…)
• Les frais de gestions
• Les intérêts d’emprunt
• Les assurances : assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés
• Dépenses d’éventuels travaux

Attention à ne pas oublier de prendre en compte la fiscalité de votre investissement locatif pour évaluer sa véritable rentabilité.

Pour information, la rentabilité locative est souvent moins profitable dans les grandes agglomérations, où le coût du foncier est assez élevé, mais inversement, dans ces zones tendues, les vacances locatives sont plus réduites et la probabilité de générer une plus-value est plus importante.

Il sera plus facile de trouver une rentabilité locative élevée dans des villes plus modestes comme Limoges, Perpignan et St-Etienne selon se loger.

Pour avoir un ordre de grandeur, une rentabilité locative peut varier entre 2 % et 8 %.

Rien n’interdit à une personne locataire de développer son patrimoine en souscrivant un crédit immobilier investissement locatif.

Vous pouvez très bien acquérir un bien immobilier pour le mettre en location.

Sauf que les établissements bancaires n’apprécient pas toujours de financer du locatif à des locataires. Le schéma traditionnel s’organise déjà par l’acquisition de sa R.P, puis dans un deuxième temps, lorsque le crédit de la R.P est suffisamment amorti, de souscrire un crédit immobilier investissement locatif.

Pour de nombreuses raisons, certaines personnes ne souhaitent pas acquérir leur résidence principale : les personnes logées par nécessité de service, les personnes hébergées dans une maison familiale, les personnes qui ont une forte mobilité de travail, les personnes qui résident temporairement à Paris ou une agglomération ou le foncier devient très élevé, etc…

Les modes d’investissement peuvent être divers : En nom propre, via une SCI, etc…

Généralement, les capacités d’emprunt des locataires investisseurs sont plus faibles, car le loyer est comptabilisé dans les charges.

Inversement, dans les revenus, sont pris en compte les loyers attendus de l’investissement locatif.

Où trouver un crédit immobilier investissement locatif : Cibfinance propose une solution de financement investissement locatif en nom propre.

Contacter pour plus de renseignements.

Il convient de protéger votre investissement locatif d’éventuels sinistres. Pour ce faire, la souscription de plusieurs assurances semble indispensable :

1 – Assurance emprunteur, dans le cas où vous avez souscrit un crédit immobilier investisseur locatif, il est préférable de vous protéger ou de protéger vos héritiers à minima par une garantie décès, invalidité et dans une moindre mesure incapacité temporaire de travail si vous êtes en activité (Décès, PTIA, IPT, IPP et ITT).

2 – Assurance pour loyer impayé : La GLI. Elle garantit le propriétaire contre les impayés de loyers. Suivant les contrats, la garantie peut s’étendre sur les dégradations et éventuellement des frais de justice. Tout contrat ne se ressemble pas et il peut y avoir des spécificités comme par exemple, une absence de prise en charge du sinistre si le premier loyer est déjà impayé. À prendre en considération aussi le délai de traitement dans votre trésorerie, il peut y avoir plusieurs mois entre les impayés et le dédommagement. Des plafonds ou des durées d’indemnisations peuvent aussi être portée au contrat. On rencontre souvent des plafonds entre 75 000 et 100 000 euros.

3 – Assurance propriétaire non occupant : PNO. Cette assurance n’est pas obligatoire, mais elle vous couvre contre les risques survenant pendant une période de location vacante. Elle viendra en complément de l’assurance habitation souscrite par le locataire à venir.

4 – La garantie VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi). Elle a été mise en application en 2016 et permet à un propriétaire qui a loué son bien à un salarié précaire ou un jeune de moins de 31 ans d’être indemnisé en cas d’impayés des loyers pendant les 3 premières années du bail. Cette assurance est gratuite pour le bailleur.