Prêt Viager Hypothécaire

La complétude du dossier est le point central de la rapidité de son financement.

• Nous prenons les dossiers de financement de PVH à J+1.

Le délai de réalisation d’un P.V.H dépend en grande partie de la réactivité de l’apporteur et des clients.

Pour gagner du temps, nous proposons la gestion déléguée d’un dossier de financement du PVH.

Grâce à notre extranet, d’une part l’emprunteur dispose d’un espace client pour transmettre les compléments et suivre l’avancement de son dossier. D’autre part, l’apporteur connaît également en temps réel l’avancement du dossier et de tous les échanges avec l’emprunteur.

Le choix du notaire est aussi un élément à prendre en compte pour la mise en place d’un PVH.

À noter que ce ne sont pas des dossiers très compliqués à monter, donc le temps de leur instruction est assez rapide et la mise en place pour déblocage des fonds également.

Le prêt se rembourse à la fin du contrat, mais peut aussi être soldé à tout moment par anticipation.

Toutefois, durant la vie du contrat, l’emprunteur dispose de 2 options :

1 – Remboursement du capital et de la totalité des intérêts à la fin du contrat. Il n’y a aucun remboursement de quelque nature que ce soit du crédit durant la période de vie de l’opération. Le capital et les intérêts se remboursent au terme.

Attention, les intérêts viennent se cumuler tout au long du contrat et donc viennent grossir sensiblement la dette.

2 – Remboursement périodique uniquement des intérêts tout au long du contrat. Au terme du contrat, seul le capital emprunté sera dû. Avec l’inflation enregistrée sur la durée du contrat, la valeur du capital emprunté se sera forcément dépréciée.

Tout d’abord ce prêt ne s’adresse qu’au senior, il faut être âgé de 60 ans minimum.

Les projets ne manquent pas pour les seniors, mais bien souvent, lors de la souscription d’un crédit, ils rencontrent des difficultés à la suite de leur état de santé, générant des complications pour l’assurance emprunteur. 

De même, leur capacité d’endettement est réduite à la suite du passage en retraite et d’une baisse de revenus.

Le prêt viager hypothécaire pallie ces difficultés et permet ainsi la réalisation de projets pour les séniors avec beaucoup plus de facilité.

• L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Donc nous évitions un refus de prêt pour état de santé.
• Pas de calcul de taux d’endettement après. Donc de faibles revenus n’est pas un problème.

Les fonds sont virés par le notaire sur le compte de l’emprunteur.

L’utilisation des fonds sera justifiée par une attestation sur l’honneur. Le projet de l’utilisation des liquidités obtenues doit être sommairement expliqué.

Les projets peuvent être nombreux, pour en citer quelques-uns :

• Un complément de revenu à la suite du passage en retraite
• Effectuer des travaux, 
• Rembourser des crédits ou de dettes en cours pour réduire son endettement
• Aider ses enfants ou ses petits-enfants,
• Financer une maison de retraite ou des soins médicaux
• Effectuer un voyage inoubliable avec toute la famille : enfants, petits-enfants.
• Profiter de la vie…

Le prêt viager hypothécaire ne doit pas être confondu avec la vente en viager, le prêt hypothécaire de trésorerie classique et la vente à terme.

Lors d’une vente en viager, la propriété du bien immobilier est transférée à l’acheteur. Pas de retour possible.

Lors de la souscription d’un prêt hypothécaire de trésorerie classique, l’emprunteur est tenu à un remboursement avec amortissement périodique (mensuel, trimestriel, annuel) sur une durée prédéfinie.

Dans le cas d’un prêt viager hypothécaire, l’emprunteur reste propriétaire du bien remis en garantie. Vous avez toujours la possibilité de solder par anticipation le crédit et de vous en délier.

Mais vous n’effectuez aucun remboursement de votre vivant, ni capital, ni intérêt.

Ce n’est qu’au décès du dernier des emprunteurs que l’établissement bancaire procédera à la vente pour désintéresser la dette des emprunteurs. Les ayants droit ont toujours la possibilité de solder eux-mêmes la créance pour conserver l’immeuble.

1 – La vente à terme est la vente du bien avec conservation temporaire de l’usufruit. Elle permet de vendre immédiatement la nue-propriété du bien et de conserver l’usufruit pendant une durée déterminée.

Les vendeurs peuvent jouir des fonds provenant de la vente de la nue-propriété et de continuer de vivre dans le bien durant une durée déterminée.

Schématiquement, nous pourrions assimiler cette vente à un crédit vendeur : perception dans un premier temps d’une partie du prix de vente comptant et le solde via le versement de mensualités.

Un de ses avantages, il n’y a aucune notion d’âge ou d’aléa. En cas de décès des vendeurs pendant la vie du contrat, les mensualités continueront à être versées à leurs ayants droit jusqu’au terme prévu à l’acte.

Le prix de vente du bien est généralement minoré dû à l’occupation temporaire par le vendeur.

2 -Dans le cas d’un prêt viager hypothécaire, l’emprunteur reste propriétaire du bien.

• Il ne rembourse aucune mensualité de son vivant.
• Il a la possibilité de rembourser par anticipation son prêt.
• A son décès, le bien mis en garantie est vendu pour solder la dette. Toutefois, les héritiers peuvent conserver le bien s’ils remboursent la banque de la dette.

Un prêt viager hypothécaire présente de nombreux avantages en comparaison d’une vente en viager :

• Il s’agit d’une solution plus souple qui vous permet de rester propriétaire de votre bien immobilier. Vous pouvez lever des liquidités tout en restant propriétaire de votre bien immobilier.
• L’utilisation des fonds levés est justifiée par une attestation sur l’honneur et vous pouvez les utiliser à votre discrétion. Néanmoins, il existe des interdictions comme l’impossibilité de les utiliser pour financer de l’immobilier ou du professionnel.
• Vous ne remboursez rien, aucune mensualité de votre vivant.
• Votre état de santé n’est pas un obstacle, ce crédit n’est pas soumis à une assurance emprunteur.
• Vous avez la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé à tout moment avec des pénalités conformément au Code de la Consommation.
• Votre capacité d’emprunt dépend de la valeur de votre bien immobilier mis en garantie et non plus de vos revenus.
• Il permet à des personnes ayant des revenus modestes de pouvoir accéder à un crédit, car il n’y a plus de calcul de taux d’endettement.

Autant d’avantages qui offrent de nombreux atouts à ce financement singulier.

Au décès de l’emprunteur, deux options : les héritiers ne veulent pas conserver le bien ou les héritiers veulent conserver le bien.

1 – Si les héritiers ne veulent pas conserver le bien.

L’organisme bancaire procédera à sa vente pour éteindre sa créance, le capital plus les intérêts cumulés.

• Si la dette est supérieure à la valeur du bien vendu, la différence sera supportée par la banque.
• Si le montant du bien à la suite de la vente est supérieure à la dette, l’excédent reviendra aux héritiers.

Pour être certain que le montant de la vente suffira à couvrir la dette, les prêteurs se gardent toujours une marge entre la valeur du bien mis en garantie et les sommes prêtées. Généralement, les banques peuvent prêter jusqu’à 60 / 70 % de la valeur du bien immobilier mis en garantie.

2 – Si les héritiers veulent garder le bien

Dans ce cas, ils doivent désintéresser au prêteur la totalité de la dette : le capital emprunté plus les intérêts. Sauf si vous avez préalablement remboursé périodiquement les intérêts du PVH.

Après le paiement de la dette, ils seront les propriétaires du bien immobilier et pourront en disposer librement.

La législation permet à l’emprunteur de rembourser à tout moment son Prêt Viager Hypothécaire. Cependant, des obligations doivent être respectées. Les indemnités dépendent de :

• De la durée écoulée depuis sa souscription
• Si le prêt a été débloqué en une seule fois ou en plusieurs fois
• S’il s’agit d’un remboursement anticipé total ou partiel

Article L314-10 Abrogé par Ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016 – art. 34 (V). Créé par Ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 – art. 41 () JORF 24 mars 2006

« L’emprunteur peut toujours, à son initiative, mettre un terme au contrat de prêt qui lui a été consenti en remboursant la totalité des sommes déjà versées en principal et intérêts.

Toutefois, le prêteur peut refuser un remboursement partiel inférieur à un montant fixé par décret en Conseil d’Etat.

Dans les cas de remboursement prévus aux deux premiers alinéas, le prêteur est en droit d’exiger une indemnité qui ne peut, sans préjudice de l’application de l’article 1152 du code civil, excéder un montant qui, dépendant de la durée du contrat déjà réalisée, est fixée selon des modalités déterminées par décret en Conseil d’Etat. »

 

Date remboursement anticipé		Déblocage du prêt…
	…en une seule fois	…en plusieurs fois
Avant la 5° année :	4 mois d’intérêts	5/12° des versements effectués la première
Entre la 5° et la 9° année :	2 mois d’intérêts	3/12° des versements effectués la première
A partir de la 10° année :	1 mois d’intérêts	2/12° des versements effectués la première

Comme vous avez mis en garantie un bien immobilier destiné à de la résidence pour particulier vous appartenant en pleine propriété, vous devez l’entretenir pour qu’il ne se déprécie pas : ravalement de façade, travaux divers, entretien du jardin ….

Vous devez également l’assurer et assumer les obligations liées à l’assurance comme le ramonage annuelle si utilisation d’une cheminée.

Dans certains contrats :

• Une des conditions peut-être la réalisation d’un état des lieux qui sera annexé à l’acte notarié lors de la signature du contrat. Il permettra ainsi de pouvoir évaluer l’état du bien, de ses équipements et de pouvoir apprécier son entretien, car en cas de litige. Pour information, c’est à la banque d’apporter la preuve que le bien n’a pas été entretenu.
• Une autre condition peut-être de prévoir des visites durant la vie du contrat pour vérifier l’état du bien.  L’emprunteur se doit de collaborer pour permettre ces visites prévues au contrat.

Le Code de la consommation à l’article L315-12 du Code de la consommation définit les obligations de l’emprunteur. Il reste responsable du bien et doit l’entretenir en bon père de famille pour qu’il reste en bon état.

La banque serait en droit d’exiger le remboursement anticipé du prêt si le bien était mal entretenu.

1 – Pour diverses raisons, vous souhaitez mettre en location le bien immobilier hypothéqué durant la vie du contrat.

Dans ce cas, vous devez au préalable obtenir l’accord écrit de la banque, sachant qu’il y a des restrictions, comme l’impossibilité de le louer pour une activité professionnelle. L’emprunteur s’engage à ne pas changer l’affectation du local apporté en garantie.

La réalisation d’un PVH ne vous empêche pas de louer le bien immobilier que vous avez mis en garantie.

Particularité, dans le cas le bien immobilier mis en garantie était déjà loué au moment de la souscription du prêt viager hypothécaire, vous n’avez pas l’obligation de demander à nouveau à la banque la possibilité de le louer.

Le Code de la consommation aux articles L315-13 et L315-14 défini les obligations de l’emprunteur et les conséquences du non-respect de ces engagements.

La banque serait en droit de réclamer la déchéance du terme du contrat, c’est-à-dire son remboursement anticipé du capital restant dû.

2 – De même, vous pouvez vendre le bien immobilier mis en garantie. Lors de la vente du bien, le notaire réalisateur désintéressera la banque de la dette restant due et vous remettra la différence.

Il est très difficile d’obtenir un prêt viager hypothécaire, car il n’existe pratiquement aucun établissement proposant ce produit.

Vous pouvez vous adresser à une banque traditionnelle pour souscrire à un prêt viager hypothécaire. Mais le nombre d’établissements qui distribuent ce produit est très limité, voire inexistant. 

En règle générale, les banques préfèrent proposer des crédits immobiliers classiques destinés au financement de projets immobiliers.

Il y a quelques années le Crédit Foncier proposait un prêt viager hypothécaire, depuis sa fermeture en 2019, il y a plus d’offres sur le marché.

Cibfinance distribue pour le compte d’une de ses banques mandantes un Prêt Viager Hypothécaire. 

Le produit a été revu et ses normes dépoussiérées en 2022 pour mieux l’adapter à l’évolution du marché.

Il s’agit d’un organisme bancaire français exerçant depuis plus de 150 ans et qui dispose de l’expertise nécessaire pour ces dossiers singuliers.

N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements.

S’adresser à un établissement bancaire pour faire un Prêt Viager hypothécaire pourrait paraitre une solution assez simple.

Mais à ce jour, très peu d’organisme bancaire distribue ce crédit très spécifique. Depuis la disparition du crédit foncier en 2019, c’est mission impossible de trouver un prêt viager hypothécaire.

Contacter un courtier comme Cibfinance est aussi une solution.

Avec une offre sur le marché très limitée et des conditions d’octroi très spécifiques, solliciter un intermédiaire bancaire agréé pour la distribution de ce produit est une bonne alternative.

Il vous renseignera sur les caractéristiques du produit, le parcours client, les points de vigilance du contrat, etc ….

S’adresser à un courtier spécialisé en Prêt Viager Hypothécaire prend tout son sens pour ce crédit très singulier.

Il aura la capacité de comparer toutes les offres disponibles sur le marché pour vous trouver un PVH le plus adapté à votre besoin.

Cibfinance est un intermédiaire bancaire exerçant depuis plus de 20 ans et détenant de nombreux partenariats bancaires. 

Nous saurons vous accompagner, instruire rapidement et efficacement votre demande de prêt viager hypothécaire.

N’hésitez pas à nous contacter au 04 77 32 32 09

Vous pouvez vous adresser directement à une banque ou faire appel à un courtier.

Très peu d’organisme bancaire distribue un Prêt Viager Hypothécaire. L’avantage de solliciter un intermédiaire bancaire, c’est qu’il vous indiquera rapidement si vous êtes éligible et vous proposera un contrat adapté à votre situation.

La somme empruntable dépendra de plusieurs critères :

• Valeur du bien immobilier mis en garantie. Elle sera fixée par un expert immobilier choisi par la banque (les frais d’expertise sont à la charge de l’emprunteur)
• L’usage du bien immobilier : usage exclusif d’habitation.
• Que l’emprunteur est pleinement propriétaire du bien remis en garantie
• Votre âge. Ce type de prêt est souvent ouvert pour les emprunteurs ayant 60 ans minimum.
• Votre reste à vivre au moment de la souscription du prêt.
• Consultation des fichiers tenus par la Banque de France
• L’utilisation des fonds qui seront débloqués (certains usages sont interdits comme le financement professionnel.)
• Etc …

La somme maximale prêtée se situe généralement entre 60 et 75% de la valeur du bien immobilier mis en garantie.

A savoir :

• L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, il n’y a pas de questionnaire médical à remplir. Si l’emprunteur rencontre des soucis de santé, il reste éligible à ce financement.
• Il n’y a pas de calcul de taux d’endettement. Des emprunteurs avec de faibles revenus peuvent accéder à un Prêt Viager Hypothécaire.

Le Prêt Viager Hypothécaire devant se rembourser au décès de l’emprunteur par la vente du bien mis en garantie, simplifie considérablement les conditions d’octroi.

Cibfinance distribue pour le compte d’une de ses banques mandantes un Prêt Viager Hypothécaire.

Un notaire doit impérativement intervenir lors de la souscription d’un prêt viager hypothécaire, car il devra inscrire une hypothèque sur un bien immobilier, mais son rôle ne s’arrête pas là.

Outre l’enregistrement de l’hypothèque, il devra aussi vérifier que la valeur du bien immobilier retenue est conforme au prix du marché.

Souvent, la banque demande une expertise du bien par un expert agréé pour éviter tout litige.

Le notaire est également le garant de l’offre de prêt et doit veiller à ce que la signature du contrat se fasse selon la réglementation en vigueur et en toute légalité.

Il a aussi un rôle de conseil vis-à-vis de l’emprunteur.

Tous les frais notariés sont à la charge de l’emprunteur.

Quant aux frais d’expertise, si la banque demande une expertise, ils seront :

• A la charge de l’emprunteur si le prêt est réalisé.
• A la charge de la banque, si le dossier ne va pas à son terme.

Le client peut librement choisir son notaire. Il est même conseillé que l’emprunteur choisisse son notaire de famille qui le conseillera de manière indépendante et plus personnalisée.

Le prêteur est libre de fixer son taux, ils sont en général assez élevés. 

Dans l’offre de prêt, il a l’obligation d’indiquer le TAEG (Taux annuel effectif global). Ce taux est un indice reflétant la somme de tous les frais liés au prêt : frais de dossier, intérêt, assurance emprunteur, frais de courtage, frais de garantie. 

Cependant, son TAEG ne peut pas être supérieur à l’usure. Il s’agit du TAEG maximum auquel un prêt peut être consenti. Il est fixé par la loi et révisé tous les trimestres par la Banque de France.

L’usure du prêt PVH dépend de l’usure des crédits à la consommation.

Donc depuis la réforme du taux de l’usure des crédits à la consommation de 2011, le TAEG maximal applicable dépend aujourd’hui du montant emprunté :

• moins de 3 000 €
• de 3 000 à 6 000 €
• plus de 6 000 €.

Les intérêts sont calculés pendant la durée de vie du prêt et seront remboursés au décès de l’emprunteur, ou lors de la vente du bien.

Certains contrats peuvent prévoir un remboursement périodique des intérêts (à l’image d’un différé partiel).

Attention, dans ce cas, si des impayés sont constatés, la banque peut réclamer à l’emprunteur les mensualités d’intérêts non régularisées, mais aussi une indemnité pouvant aller jusqu’à 4 mois d’intérêts. Le prêteur peut également exiger le remboursement des sommes prêtées.

Avant la régularisation du contrat chez le notaire, la banque doit vous adresser une offre de prêt.

Cette dernière est régie par les articles L314-5 à L314-8 et doit indiquer les éléments suivants :

1° L’identité des parties et la date d’acceptation de l’offre ;

2° La désignation exacte du bien hypothéqué, conforme aux exigences de la publicité foncière ;

3° La valeur du bien hypothéqué estimée par un expert choisi par les parties et les frais afférents à l’expertise mis à la charge de l’emprunteur ;

4° La nature du prêt ;

5° Les modalités du prêt et, notamment, les dates et les conditions de mise à disposition des fonds ;

6° En cas de versements échelonnés du capital, l’échéancier des versements périodiques distinguant la part du capital de celle des intérêts accumulés sur ces sommes durant la durée prévisionnelle du prêt et permettant à l’emprunteur de connaître le moment où il aura épuisé l’actif net de son logement ;

7° Lorsque le capital est versé en une seule fois, un état des intérêts accumulés sur ces sommes durant la durée prévisionnelle du prêt, permettant à l’emprunteur de connaître le moment où il aura épuisé l’actif net de son logement ;

8° A partir d’exemples représentatifs établis en fonction d’hypothèses relatives, notamment, à la durée du prêt, le coût global du crédit, le taux effectif global défini conformément à l’article L. 313-1 ainsi que, s’il y a lieu, les modalités de l’indexation ;

9° La durée de validité de l’offre.

L’offre reproduit les dispositions des articles L. 314-6 à L. 314-9 et L. 314-13.

Elle doit intégrer un délai de réflexion de 10 jours calendaires. Concrètement, vous ne pouvez pas accepter l’offre avant 10 jours franc. Les jours de réflexion correspondent à la totalité des jours du calendrier de l’année civile, du 1ᵉʳ janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés entre la réception de l’offre et la signature du contrat.

À savoir :

• Jusqu’à l’acceptation de l’offre de crédit, le prêteur ne peut effectuer aucun versement à l’emprunteur.
• Le dossier sera régularisé par-devant notaire 
• Les frais sont à la charge de l’emprunteur
• Le notaire doit vérifier que le bien a été correctement estimé.

Le législateur a souhaité encadrer le Prêt Viager Hypothécaire pour protéger les emprunteurs.

C’est dans le code de la consommation que nous allons retrouver tous les articles relatifs à ce mode de financement singulier.

En droit, le prêt viager hypothécaire est issu de l’ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés.

Cette ordonnance a réformé l’hypothèque, permettant d’allonger la durée d’inscription hypothécaire jusqu’à 50 ans, ainsi les particuliers pourront mobiliser la valeur de leur patrimoine immobilier pour accéder plus facilement à un crédit. 

Ainsi, à la différence d’un crédit classique, la solvabilité de l’emprunteur n’est plus un élément déterminant pour l’accès au crédit, mais c’est la valeur du patrimoine qui déterminera la capacité d’emprunt.

Le niveau des revenus ou de leurs fluctuations n’auront aucun impact sur la capacité d’endettement de l’emprunteur.

En revanche et en toute logique, l’emprunteur a pour obligation d’entretenir en « bon père de famille » le bien mis en garantie. 

Le législateur protège également les ayants droit de l’emprunteur, car le prêteur ne pourra pas, en cas vente du bien immobilier mis en garantie, réaliser une plus-value. L’excédent du prix de vente une fois la dette soldée sera remise aux héritiers.

Il est régi par les articles L. 315-1 et suivants et R. 315-1 et suivants du Code de la consommation.

Lien sur les articles

Le législateur a prévu des sanctions pour les prêteurs qui ne respecteraient pas les obligations qui leur sont imposées.

Dans le Code de la consommation : Titre IV : SANCTIONS Articles L341-1 à L342-6 sont listés toutes les sanctions prévues pour les prêteurs.

Cependant, des litiges peuvent naître à l’issue de ce contrat. Certes, ce financement présente des avantages, mais il faut rester prudent, car il peut générer des situations complexes donnant naissance à des jurisprudences.

Nous avons relevé quelques litiges relatifs à un Prêt Viager Hypothécaire :

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 11 mai 2017, 16-13.278,

Lien sur les articles 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 23 janvier 2019, 17-18.219

Lien sur les articles

31 mai 2023 Cour d’appel de Rennes RG n° 22/04780

Lien sur les articles

Une partie des textes prévoit un cadre relatif aux Pratiques commerciales dans les Articles L314-3 à L314-4.

1 – Que nous disent ces articles et quelles sont les obligations relatives à la publicité ?

Article L314-3 Création Ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 – art. 41 () JORF 24 mars 2006

Toute publicité faite, reçue ou perçue en France qui, quel que soit son support, porte sur une opération de prêt viager hypothécaire défini à l’article L. 314-1, est loyale et informative.

A ce titre, elle doit mentionner :

1° L’identité du prêteur, la nature de l’opération proposée, son coût total et le taux effectif global, à l’exclusion de tout autre taux, calculé par tranches de cinq ans, ainsi que les perceptions forfaitaires ;

2° Les modalités du terme de l’opération proposée.

Elle reproduit les deux premiers alinéas de l’article L. 314-7.

Lorsque la publicité est écrite et quel qu’en soit le support, les informations relatives à la nature de l’opération, aux conditions de détermination du taux effectif global et, s’il s’agit d’un taux promotionnel, à la période durant laquelle ce taux s’applique, doivent figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques du financement et s’inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.

2 – De même, les textes font état d’interdiction dans toute publicité :

1° La mention qu’un prêt peut être octroyé sans élément d’information permettant d’apprécier la situation financière et patrimoniale de l’emprunteur ;

2° L’indication de la ressource supplémentaire qu’offre le prêt si elle n’est pas suivie d’une information sur les modalités du terme de l’opération telles que prévues par les articles L. 314-13 et L. 314-14.

L’offre préalable de crédit doit être distincte de tout support ou document publicitaire.

3 – Enfin, le prêt viager hypothécaire et le démarchage.

Article L314-4 Abrogé par Ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016 – art. 34 (V) Création Ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 – art. 41 () JORF 24 mars 2006

Une opération de prêt viager hypothécaire ne peut faire l’objet d’un démarchage au sens du septième alinéa de l’article L. 341-1 du code monétaire et financier.