Prêt viager hypothécaire alternative à la vente en viager
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est une alternative à la vente en viager pour les propriétaires souhaitant tirer parti de la valeur de leur bien immobilier sans devoir le vendre.
Contrairement à la vente en viager, où l’acheteur verse un bouquet puis une rente viagère au propriétaire jusqu’au décès de ce dernier, le PVH consiste en un prêt consenti par une banque, garanti par une hypothèque sur un bien immobilier de l’emprunteur détenu en pleine propriété (résidence principale, mais aussi résidence secondaire ou locative).
Ce prêt est remboursable au décès de l’emprunteur. Mais aussi lors de la vente du bien hypothéqué, de démembrement de la propriété de ce dernier ou tout simplement par un remboursement anticipé par les emprunteurs à tout moment avec des pénalités prévues au Code de la consommation.
Quels sont les avantages du prêt viager hypothécaire ?
1 – Le principal avantage du PVH est qu’il élimine la spéculation sur la mort du vendeur, une problématique éthique inhérente à la vente en viager. En effet, dans une vente en viager, l’acheteur a un bénéfice financier lors d’un décès prématuré du vendeur, ce qui rend ce type de transaction moralement délicat pour les deux parties.
2 – Avec le PVH, l’emprunteur conserve la pleine propriété et l’usage de son bien immobilier, et les héritiers ne sont pas spoliés puisqu’ils peuvent choisir de rembourser la dette pour conserver le bien ou laisser la banque le vendre pour couvrir le prêt.
3 – Aucun questionnaire médical n’est requis, donc une personne propriétaire avec des soucis de santé peut accéder à un crédit. Par exemple, une personne de 65 ans pourrait obtenir un prêt représentant environ 16 % de la valeur de son bien immobilier, tandis qu’une personne de 90 ans pourrait obtenir entre 40 % et 60 %.
4 – Aucun calcul de taux d’endettement puisque le prêt est un différé total. Une personne avec le minimum vieillesse pourrait se voir octroyer un prêt de 500.000 € si son âge, son sexe, la zone géographique du bien et la valeur de son bien le permettent. 5 – Le montant du prêt augmente avec l’âge de l’emprunteur.
Comment fonctionne un prêt viager hypothécaire ?
Le fonctionnement du PVH est relativement simple : l’emprunteur reçoit des fonds sous forme de capital ou de rente, et le montant du prêt est déterminé par la valeur du bien, l’âge et le sexe de l’emprunteur.
La dette est plafonnée à la valeur du bien à l’échéance du prêt, ce qui signifie que si la valeur de la dette dépasse celle du bien, la banque supporte la perte. Inversement, si la valeur de la vente dépasse la dette, l’excédent revient à l’emprunteur ou à ses héritiers. Les héritiers sont pleinement protégés.
Le prêt peut être remboursé de manière anticipée, mais l’organisme prêteur peut refuser un remboursement partiel inférieur à 10 % du capital versé.
Quelle banque propose un prêt viager hypothécaire ?
En France, le Crédit Foncier était le seul établissement à proposer le PVH. Avec sa fermeture en 2019, aucun autre établissement financier n’a voulu reprendre la distribution de ce financement singulier.
Ce prêt s’adresse uniquement aux personnes de 60 ans et plus. Depuis début 2024, Cibfinance distribue pour le compte d’un établissement bancaire un prêt viager hypothécaire : Simiulation
Quelles sont les utilisations d’un prêt viager hypothécaire ?
L’utilisation du PVH peut être personnelle, pour financer des travaux, améliorer le logement, ou simplement profiter davantage de la vie.
Il peut également être utilisé pour faire face à des situations financières difficiles, telles que des dépenses de santé imprévues ou le financement d’une aide à domicile. En outre, le PVH peut servir à aider financièrement des proches, notamment en soutenant les enfants ou petits-enfants dans leurs projets immobiliers ou éducatifs.
Attention, il ne peut pas servir pour financer des projets professionnels ainsi que de l’immobilier.
Quelle production du PVH en France ?
Depuis l’arrêt du crédit foncier, nous n’avons plus de statistiques, si l’on remonte sur les années antérieures connues, nous pouvons constater que malgré ses avantages, le PVH n’a pas rencontré un grand succès en France.
Entre 2007 et 2010, seuls 4 352 prêts ont été souscrits pour un montant total de 352 millions d’euros, et en 2009, le Crédit Foncier a accordé 4 600 prêts.
Les raisons de ce faible engouement incluent la réticence des banques à se lancer dans ce marché en raison des risques accrus, particulièrement après la crise financière de 2008, ainsi que les coûts élevés pour les emprunteurs, nous sommes sur les bases du taux d’un crédit à la consommation.
Le PVH est également perçu comme menaçant la transmission du patrimoine aux héritiers, surtout dans un marché immobilier instable.
En effet, si la valeur du bien est égale ou inférieure au montant de la dette au moment du décès de l’emprunteur, les héritiers peuvent se retrouver sans héritage. Cette crainte, associée à l’absence de soutien public pour amortir les risques perçus par les banques, freine le développement de ce produit. Malgré ces obstacles, certains experts voient un potentiel dans le PVH pour améliorer le niveau de vie des retraités en leur offrant une source de revenus complémentaire sans avoir à vendre leur bien.
Cependant, des critiques subsistent, notamment sur le fait que ce type de prêt peut accroître la pauvreté des emprunteurs et compromettre les choix de vie en les privant de la possibilité de transmettre leur patrimoine.
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