Quels sont les frais pris en compte pour le calcul du TAEG ?

Le TAEG : Taux annuel effectif global d’un prêt immobilier comprend les frais suivants :

• les frais de dossier ;
• les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ;
• les coûts d’assurance et de garantie obligatoires ;
• les frais d’ouverture et de tenue de compte, l’utilisation d’un moyen de paiement pour assurer les opérations et les prélèvements ainsi que les frais liés aux opérations de paiement ;
• le coût de l’évaluation du bien immobilier.

Quels sont les frais par contre exclus du TAEG ?

• les frais liés à l’acquisition des immeubles (taxes et frais d’actes notariés)
• les frais à la charge de l’emprunteur s’il ne respecte pas les obligations prévues dans le contrat de crédit.

En matière d’assurance, le coût de ceux qui constituent une condition du prêt immobilier et qui sont imposés est incorporé dans le TEG. Ainsi la souscription d’une assurance facultative n’est pas comprise dans le calcul du taux effectif, ni une assurance obligatoire qui n’est pas imposée par le prêteur, tel qu’une assurance dommages I’ ARD de l’immeuble lorsqu’elle est souscrite auprès d’une autre entité.

Une SCI conteste un arrêt d’une Cour d’appel qui rejette ses demandes fondées sur l’irrégularité du calcul du taux effectif global au titre de la souscription d’un crédit immobilier qui selon cette dernière est erroné.

L’arrêt de la Cour d’appel retient, en ce qui concerne la souscription d’une assurance incendie, que celle-ci n’étant pas une condition de l’octroi des prêts, les frais relatifs à cette assurance n’avaient pas à être pris en compte pour le calcul des taux effectifs globaux. La Cour de cassation confirme la décision de la Cour d’appel sur ce point de calcul du TAEG.

Cette dernière ne retient pas une autre contestation du souscripteur, concernant la non prise en compte par la banque du coût d’un contrat d’assurance sur la vie dans le calcul du taux effectif global du prêt.

Quelle position de la cour de cassation ?

La Cour de cassation casse sur ce point la décision de la Cour d’appel après avoir rappelé qu’aux termes de l’article L313 – 1, alinéa 1er, du code de la consommation (ancienne rédaction) pour la détermination du TAEG (taux effectif annuel global) sont ajoutés aux intérêts, les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelques manières que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.

Lorsque la souscription d’un contrat d’assurance sur la vie est imposée par le prêteur, la prime d’assurance fait partie des frais indirects et son coût doit être retenu pour la détermination du TAEG.

(Arrêt no 64 du 29 janvier 2021, 19 – 15 849).

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