La différence entre une vente en viager et un prêt viager hypothécaire mode d’emploi
Bien que l’on retrouve la notion de viager dans les deux cas, ce sont deux notions très différentes. Il ne faut surtout pas confondre un prêt viager hypothécaire et la vente en viager.
- Dans une vente en viager : la propriété du logement est transférée à l’acheteur.
- Dans le cas du prêt viager hypothécaire, vous restez propriétaire du bien.
C’est toute la différence et ce n’est pas des moindres !
Le prêt viager hypothécaire, c’est quoi ?
Il s’agit simplement d’un prêt accordé en contrepartie d’une hypothèque donné sur un bien immobilier usage d’habitation, appartenant à l’emprunteur en pleine propriété.
Le prêteur prendra uniquement une hypothèque en garantie du crédit.
Comme tous les crédits, vous percevez un capital à la souscription et vous pouvez le rembourser à tout moment par anticipation. Sa particularité, vous ne remboursez aucune mensualité et le terme du contrat est le décès de l’emprunteur.
Possibilité de disposer du bien à votre guise : résidence principale, ou secondaire ou locative, réaliser des travaux, etc…
L’emprunteur est également libre de vendre son bien. Malheureusement, il existe très peu de banques qui proposent ce financement. En revanche, Cibfinance, vous propose une solution de prêt viager hypothécaire.
La vente en viager, c’est quoi ?
Dans cette opération, la propriété du bien immobilier est transférée à l’acheteur.
Le bien a été vendu à un tiers qui en devient le nouveau propriétaire au décès du vendeur, la terminologie exacte est une aliénation du capital.
N’étant plus propriétaire, le bien immobilier vendu est donc exclut de la succession revenant aux héritiers.
Pour information, il existe 6 vendeurs en viager pour un acheteur. Le marché est favorable aux acheteurs et non aux vendeurs !
Perception d’un capital dans les deux cas.
Que ce soit pour un prêt viager hypothécaire ou une vente en viager hypothécaire, la personne perçoit un capital immédiatement.
Malgré tout, il existe une différence.
- Dans le cas d’un prêt en viager, vous percevez l’intégralité du capital à la souscription par le notaire, comme pour un crédit classique. Vous pouvez utiliser le capital à votre discrétion, comme complément de revenus tous les mois (pas de fiscalité sur ce montant), pour des travaux, pour un achat d’une voiture électrique, etc…
- Dans le cas d’une vente en viager, à signature du contrat de vente en viager, l’acquéreur verse vendeur seulement une partie de la valeur du bien, c’est ce que l’on appelle : le bouquet. Il versera ensuite le reste par le versement mensuel d’une rente imposable jusqu’à son décès.
Il existe le risque que le nouveau propriétaire ne soit pas en capacité de verser la rente dans le temps, ce qui conduirait à gérer un contentieux avec les soucis, les frais et le temps que ça occasionne.
Est-il plus simple de faire un prêt viager hypothécaire ou une vente en viager ?
Il est beaucoup plus simple d’effectuer un prêt viager hypothécaire qu’une vente en viager.
Pour le prêt viager hypothécaire
Les démarches pour constituer le dossier sont assez simples.
Cibfinance s’engage à prendre en charge votre dossier sous 2 jours maximum.
Le délai d’instruction du dossier entre la demande et le déblocage des fonds est d’environ 2 mois.
Les fonds sont virés sur votre compte par le notaire dès le jour de la signature en son étude.
Dès 60 ans, vous pouvez accéder à un capital.
Le montant empruntable à 60 ans ne sera peut-être pas très important, mais c’est possible.
Pour la vente en viager
Dans le cas d’une vente en viager, le processus est beaucoup plus long. Déjà, si vous avez moins de 70 ans, trouver un acquéreur pour votre vente en viager risque d’être très difficile, voire impossible si vous êtes proche de 60 ans.
Il faut compter si 6 vendeurs pour un acheteur, donc le délai pour trouver un acheteur risque d’être assez long.
Surtout si vous êtes dans une zone géographique avec peu de transactions immobilières.
Vous devez réaliser toutes les modalités liées à la vente d’un bien, tous les diagnostics avant sa vente, la Loi Carrez, etc..
La capacité de jugement de l’emprunteur ou du vendeur nécessaire
Dans les deux solutions, l’emprunteur ou le vendeur doit impérativement disposer de toute sa capacité de jugement lors de la souscription du crédit ou de la vente en viager.
Bien souvent, au-delà de 75 ans, il est demandé une attestation d’un médecin attestant de la capacité de discernement de l’emprunteur ou du vendeur à effectuer l’opération.
L’âge est moins impactant dans un prêt viager hypothécaire que dans une vente en viager.
L’âge est un point capital, car il va déterminer pour beaucoup le capital que la personne pourra disposer.
1 – Dans le cas d’une personne jeune, entre 60 et 68 ans.
- Une vente en viager sera difficile pour des personnes entre 60 et 68. Le risque pour l’acheteur est important, l’exemple du Viager de Mme Jeanne Calmant est assez dissuasif.
- Inversement, pour un prêt viager hypothécaire, dès 60 ans, vous pouvez disposer d’un capital. Il ne sera pas très élevé, mais en 2 mois, vous pouvez disposer de fonds pour votre projet.
2 – Dans le cas d’une personne entre 68 et 80 ans.
Dans les deux cas, c’est l’âge optimum.
- Pour un PVH, vous pourrez obtenir entre 40 et 50% de la valeur de votre bien.
- Pour une vente à viager, vous pourrez obtenir le meilleur compromis entre le bouquet perçu à la signature et la rente mensuelle.
3 – Dans le cas d’une personne de plus de 80 ans.
- La vente en viager sera dissuasive pour l’acheteur, car le bouquet sera trop important et dissuasif.
- Inversement, dans le cas d’un PVH, à partir de 80 ans, c’est l’âge auquel vous pourrez emprunter le plus gros capital.
Un prêt viager hypothécaire après 80 ans est la meilleure option pour lever le plus gros capital.
Le prêt viager hypothécaire est toujours plus intéressant qu’une vente en viager à âge équivalent.
Il est difficile de trouver un acheteur pour une vente en viager.
Trouver un acheteur n’est pas chose simple pour une vente en viager.
Deux points conditions doivent être respectées :
- L’acheteur doit disposer d’un capital suffisant à investir.
- L’acheteur doit avoir la capacité de verser au vendeur la rente mensuelle sur une période longue et inconnue à l’avance.
Dans une vente en viager, l’acheteur fait un pari dans le temps. Impossible pour lui lors de l’achat en viager de connaître la date à laquelle il sera enfin propriétaire du bien.
La vente en viager est un pari sur l’avenir, il faut trouver l’investisseur prêt à accepter ce risque.
- Pour le vendeur, son avantage est d’avoir une durée de vie supérieure à la moyenne.
- Pour l’acheteur, son avantage est le décès du vendeur prématurément.
La vente en viager est un vrai pari alors que pour un prêt viager hypothécaire, nous sommes dans un financement plus rationnel.
Nous avons tous en mémoire le viager le plus célèbre, celui de Jeanne Calment, de quoi dissuader plus d’un acheteur en viager.
Plus de contraintes géographique pour une vente en viager.
Dans les statistiques que l’on peut trouver, les zones géographiques ou s’opèrent une vente en viager est assez restreinte.
- Paris à lui seul rassemble 45% des ventes en viager.
- Les grandes agglomérations telles que Paris, Lyon, Bordeaux, ou encore le littoral, et plus particulièrement la Côte d’Azur sont de loin les meilleures zones pour trouver un acheteur en viager.
Pour le reste du territoire, il faut s’armer de patiente et avoir de la chance …
A l’inverse, pour un prêt viager hypothécaire, la zone géographique à beaucoup moins d’importance.
Effectivement, dans les zones géographiques où il existe très peu de transactions immobilières, ou le marché n’est pas dynamique, les montants empruntés seront plus faibles que dans les grandes agglomérations.
Il est possible que dans les zones géographiques ou le marché immobilier est très faible, le préteur refusera d’intervenir pour un PVH, nous consulter pour savoir la zone géographique est éligible.
Mais ces zones sont marginales et dans la grande majorité des cas, il est possible d’accéder à un PVH.
Effectuer une simulation Prêt Viager Hypothécaire pour savoir si vous êtes éligible.
Différence entre vente en viager et prêt viager hypothécaire, quelle dépendance ?
Dans le cas d’une vente en viager, le vendeur est dépendant de l’acheteur.
Une fois le bouquet versé, le vendeur dépend financièrement de l’acheteur, de sa capacité à pouvoir assumer tous les mois le paiement de la rente.
Si l’acheteur ne peut plus honorer son paiement, car il rencontre des difficultés financières, le vendeur sera pénalisé, car d’une part, il ne pourra plus compter sur cette somme d’argent qu’il avait prévu et d’autre part, il risque de ne pas recevoir la totalité du montant convenu lors de la vente.
A cause de l’acheteur, le vendeur peut se retrouver dans une situation financière difficile !
Il existe des recours possible, mais à 85 ans, devoir s’engager dans des procédures n’est pas chose facile.
Dans un PVH, il n’y aucune dépendance avec la banque.
C’est une grande différence avec une vente en viager. Lorsque l’emprunteur a souscrit son prêt et signé le contrat chez le notaire, il perçoit immédiatement l’intégralité du capital. Aucun risque dans le temps, libre à lui de gérer ce capital dans le temps.
Il peut le rembourser à tout moment ou attendre son terme, soit le décès de l’emprunteur. Il n’a aucun risque de ne pas percevoir la somme convenue, il n’a aucune dépendance avec le prêteur.
Souscrire un prêt viager hypothécaire est beaucoup plus tranquille d’esprit que d’effectuer une vente en viager.
Une perte de contrôle sur le bien.
Dans les deux options la personne peut rester dans son bien immobilier jusqu’à la fin de ses jours, sauf que pour la vente en viager, le vendeur à plus de restrictions.
Lors de la vente en viager, il y a transfère de la propriété du bien du vendeur à l’acquéreur. Ainsi, le vendeur en viager perd le contrôle sur le bien immobilier, il ne peut plus le vendre ou le léguer à ses héritiers. Si le vendeur décède prématurément, les héritiers perdent l’essentiel du patrimoine rapidement.
Le défunt n’aura perçu que son bouquet et quelques années de sa rente.
Il y a un réeel bénéfice pour l’acheteur et un véritable perte pour le vendeur, c’est un pari !
Dans le cas d’un prêt viager hypothécaire, l’emprunteur reste propriétaire de son bien et peut en disposer à sa guise.
Rien ne l’empêche de le vendre, auquel cas, lors de la vente, le notaire remboursera la dette et remettra le solde au vendeur.
Au moment du décès, le bien entrera dans la succession au même titre que la dette. Les héritiers ont la possibilité de conserver le bien en soldant la dette. Soit pas sa vente, par de l’épargne que le défunt lègue ou l vente d’un autre immobilier du défunt.
En cas de décès prématuré de l’emprunteur, avec un PVH, la succession ne sera amputé que du capital emprunté plus les intérêts des première annés.
Le patrimoine immobilier sera conservé pour l’essentiel.
Peut-être que le défunt n’a pas encore utilisé tout le capital emprunté, auquel cas le restant pourra servir à solde pour parti le PVH ?
Avec un PVH, nous sommes sur un projet plus rationnel et non pas sur un pari dans le temps. Il y a beaucoup plus de flexibilité avec un PVH
Fiscalité sur la vente en viager
Lors d’une vente en viager, la fiscalité sur le vente d’un bien immobilier s’appliquent si ce n’est pas une résidence principale, donc une fiscalité sur les plus-value, sauf si bien locatif détenu depuis plus de 30 ans.
D’autre part, le rente viagère perçue sera elle aussi soumis au traitement de l’impôt.
Elle est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
En revanche, avec un PVH, il n’y a pas de fiscalité sur les fonds obtenus.
La somme perçue est intégralement disponible aucune fiscalité ne viendra l’amputer le capital que vous avez emprunter.
Tableau différence entre prêt viager hypothécaire et Vente en viager
Pour résumer sommairement la différence entre ces deux options,
Tableau synthétique des différences entre une vente en viager et un prêt viager hypothécaire
Prêt Viager Hypothécaire Vente en viager
Conservation de la propriété Vente du bien
Le bien hypothéqué rentre dans la succession Le bien est retiré de la succession
Les héritiers ont la possibilité de conserver le bien Les héritiers sont privé du bien
Remboursement du prêt à tout moment La vente en viager est définitive
Aucune dépendance avec le prêteur Dépendance avec l’acheteur
L’âge moins impactant Des âges rendent impossible la vente
Zone géographique moins impactant Vente difficile, hors Paris, grandes agglomérations et bord de mer,
L’intégralité du capital est perçue à la souscription Perception d’un bouquet puis d’une rente mensuelle
Aucune imposition sur le capital perçu Fiscalité sur la vente et Fiscalité sur la rente viagère
Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?
- Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
- Financement de SCPI par nantissement.
- Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
- Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
- Prêt Viager Hypothécaire
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